了解住房抵押貸款的利率

房產(chǎn)可能是你這輩子購(gòu)買的最貴的一件東西，澳洲房產(chǎn)貸款利率一直是人們普遍關(guān)心的問題，利率決定了澳洲房產(chǎn)貸款成本和將來(lái)每月還款金額。甚至很微小的利率變化，也會(huì)很大程度上影響你的還款金額，所以一定要在購(gòu)房前做充分的功課，選擇適合你的貸款利率。

住房抵押貸款的利率種類

澳大利亞儲(chǔ)備銀行（The Reserve Bank of Australia）制定現(xiàn)行利率標(biāo)準(zhǔn)，并且每個(gè)月審核。銀行和貸款機(jī)構(gòu)可以根據(jù)現(xiàn)行利率標(biāo)準(zhǔn)制定自己的貸款利率，可以高于現(xiàn)行利率，也可以低于現(xiàn)行利率。利率有很多種類可供選擇，每一種都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)。

1. 浮動(dòng)利率（variable rate）：

利率隨著現(xiàn)行利率和貸款機(jī)構(gòu)的利率變化上下浮動(dòng)，一般期限為5、10、15、20、25年。

浮動(dòng)利率優(yōu)點(diǎn)：

（1）如果現(xiàn)行利率下降，你需付的利息將減少；

（2）對(duì)于改變還款額沒有什么限制，可以一次性多還一些錢。

浮動(dòng)利率缺點(diǎn)：

（1）通常情況下，如果現(xiàn)行利率上升，貸款利率會(huì)隨著提高；

（2）即使現(xiàn)行利率不變，貸款利率也有可能提高。

2. 固定利率（fixed rate）：

固定利率允許你在1.5年里鎖定一個(gè)利率。固定利率比浮動(dòng)利率高一些，如浮動(dòng)利率為4.99%，那么它的固定利率可能為5.01%，這也是很正常的，您選擇固定利率就等于給自己的未來(lái)利率買了個(gè)保險(xiǎn)，放貸人可能要多收取您一點(diǎn)錢作為自己資金自由度損失的回報(bào)。

固定利率優(yōu)點(diǎn)：

（1）未來(lái)每月的還款額是固定的，不受現(xiàn)行利率變化的影響；

（2）即使未來(lái)現(xiàn)行利率上漲，也能保證你的貸款利率一段時(shí)間不變。

固定利率缺點(diǎn)：

（1）如果未來(lái)現(xiàn)行利率下降，你也享受不到好處；

（2）固定利率對(duì)于提前還款有限制，有時(shí)候即使允許提前還款，也需要繳納一定的費(fèi)用，而浮動(dòng)利率提前還款通常沒有費(fèi)用；

（3）如果你想要破壞原來(lái)的固定利率，銀行或貸款機(jī)構(gòu)可能會(huì)收取破壞固定利率費(fèi)，從固定利率貸款開始到現(xiàn)在，利率下降得越多，破壞固定利率支付的費(fèi)用越高。

3. 部分固定利率（Partially fixed rate）：

也叫組合利率（Split rate），通過這種方式可以選擇一定比例的貸款使用固定利率，其他部分貸款使用浮動(dòng)利率。比如你貸款30萬(wàn)，其中20萬(wàn)固定利率貸款，10萬(wàn)浮動(dòng)利率貸款。

部分固定利率優(yōu)點(diǎn)：選擇部分固定利率既可以讓一部分貸款的定期還款保持穩(wěn)定，當(dāng)現(xiàn)行利率下降時(shí)，另一部分浮動(dòng)利率貸款也可以享受到較低的利率。通常情況下浮動(dòng)利率的那部分貸款對(duì)于提前還款沒有限制。

部分固定利率缺點(diǎn)：部分固定利率沒有完全浮動(dòng)利率靈活，如果現(xiàn)行利率下降，你只能享受到浮動(dòng)利率的那一部分貸款的較低利率，而不是全部貸款利率都下降。而且如果想要提前還完貸款或者再次貸款時(shí)，還要為固定利率的那部分貸款支付大量的破壞固定利率費(fèi)。

4. 先期利率（Introductory rate）：

有些銀行或貸款機(jī)構(gòu)在貸款前一兩年向借款人提供一個(gè)較低的利率，這種較低利率也稱為“蜜月期利率”（honeymoon rate）。選擇這種利率之前一定要問清楚蜜月期利率結(jié)束以后利率怎么收費(fèi)，否則新的利率可能會(huì)給你一個(gè)糟糕的驚喜。

了解什么是比較利率

選擇澳洲房產(chǎn)貸款時(shí)一定要經(jīng)常對(duì)比貸款利率、產(chǎn)品特點(diǎn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。即使利率上差別很小，日積月累也會(huì)很大程度上影響你的還款金額。由于貸款的利率和費(fèi)用項(xiàng)目很多，很難對(duì)不同的貸款類型做出判斷，所以銀行或者貸款機(jī)構(gòu)在宣傳貸款利率和每周還款金額的時(shí)候，必須要提供比較利率才行。比較利率包括貸款利率、每周還款額、以及大部分的費(fèi)用。

舉例說明：下表中雖然住房貸款A的利率要低一些，但是由于費(fèi)用不同，住房貸款B要比住房貸款A(yù)花費(fèi)的總成本低。不過，也要考慮不同貸款的特點(diǎn)，確保選到一款適合自己的貸款類型。

對(duì)比住房抵押貸款利率的方法

1. 你可以通過置業(yè)內(nèi)參上的貸款計(jì)算器對(duì)比不同的貸款類型；

2. 你可以通過報(bào)紙或雜志上的房貸廣告對(duì)比貸款利率和費(fèi)用；

3. 銀行、信用合作社、建筑協(xié)會(huì)和其他貸款機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站上也常常公布貸款利率，你可以直接聯(lián)系這些機(jī)構(gòu)，因?yàn)樗麄兘?jīng)常推出一些貸款打折活動(dòng)。

4. 如果你現(xiàn)在有房貸正在還，也可以聯(lián)系你的貸款機(jī)構(gòu)看他們能否提供優(yōu)惠政策留住你。

法律對(duì)利息和費(fèi)用的限制

法律規(guī)定貸款機(jī)構(gòu)每年收取的利息和費(fèi)用不得超過澳洲房產(chǎn)貸款的48%（包括開戶費(fèi)和其他固定費(fèi)用）。