什么是轉(zhuǎn)貸/貸款重組 

澳洲房產(chǎn)轉(zhuǎn)貸/貸款重組（Refinancing）通常是指終止和現(xiàn)在房屋貸款所在銀行的房屋貸款，把貸款轉(zhuǎn)移到一家新的銀行去，在轉(zhuǎn)移的過程中通常會對澳洲房產(chǎn)重新評估，降低貸款的 LVR（即Loan to Value Ratio， 貸款占澳洲房產(chǎn)價值的比例）或保持不變。轉(zhuǎn)貸也可以不換銀行，而是要求原有銀行把貸款重做，達到一些目的。

如果是更換銀行，就會發(fā)生一些額外的費用，比如說Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred Establishment  Fees（提前還款罰金）等，另外政府房契和貸款的 Discharge 和Registration，加上新的銀行貸款申請時的費用（如果有）。

為什么要轉(zhuǎn)貸 

1- 新的銀行可以提供更優(yōu)惠的利率，長期因此節(jié)省的資金大于轉(zhuǎn)貸的時候發(fā)生的費用。
2- 考慮購買投資房，而原有銀行的審批條件較嚴格，轉(zhuǎn)貸到新的銀行之后可以審批數(shù)額更高的貸款額度。
3- 把澳洲房產(chǎn)價值的增長部分套現(xiàn)。把貸款重組的時候銀行可以對澳洲房產(chǎn)價值進行重新評估，如果需要的話，可以要求銀行提高貸款的額度，就可以拿出一部分現(xiàn)金出來做其他用途（也可以作為 Equity 留在 Loan A/C 里面，以備以后隨時使用），通常存放于對沖帳戶，讓資金更加靈活。
4- 把其他貸款（個人貸款/信用卡債務(wù)/車貸等）打包到房屋貸款中去，降低償還利息，所謂的Debt Consolidation。包括很多人從房貸中獲取資金購買車子，這樣可以以更低的房貸利息來代替高昂的車貸。
5- 簡單地考慮更換銀行，尋求更好的服務(wù)和貸款管理。

舉例說明為什么要轉(zhuǎn)貸

第一年：購得澳洲房產(chǎn)價值10萬澳幣的貸款9萬澳幣，自己支付1萬澳幣和其他政府費用。你選擇了IO（InterestOnly）Loan，并且只是支付最低還款額。這時候LVR=90%
第三年：你的貸款額度仍然是9萬澳幣（因為你沒有多還本金），但是現(xiàn)在的澳洲房產(chǎn)價值增加到了12.5萬澳幣，這時候LVR=72%
第五年：你的貸款額度降到了8萬澳幣（因為你有開始還一些本金），現(xiàn)在的房屋價值增加到了15萬澳幣，這時候LVR=53% 這時候，你可能決定：買輛新車、買投資房、結(jié)婚。

你需要額外5萬澳幣的借款。不管你是更換銀行，還是使用原有銀行轉(zhuǎn)貸，你多借5萬澳幣之后，新的貸款額度增加到了13萬澳幣（8萬+5萬=13萬），澳洲房產(chǎn)評估價值15萬澳幣，LVR=87%。

在轉(zhuǎn)貸的時候，經(jīng)常也會使用 Slip LoanAccounts，比如把因房屋增值可以多借出來的額度，新立一個賬戶，方便管理。如果轉(zhuǎn)移到另一個銀行，您可以也可以同樣考慮分立兩個貸款帳戶來管理自己的貸款。

轉(zhuǎn)貸操作與所需材料 

通常澳洲房產(chǎn)轉(zhuǎn)貸和一個New Purchase所需要的材料和程序類似，但有一些簡單的不同，有包括不需要購房者的房產(chǎn)律師介入，銀行之間的律師會協(xié)商做好Settlement，因為時間上不需要特定的要求（新購房產(chǎn)需要42天Settle）因此轉(zhuǎn)貸通常在銀行處理中排在Newpurchase后的priority。

要做好充分的時間準備，通常在4周左右的時間：

由于有些時候Discharge處理會耽誤時間，許多銀行通過First Title等保險公司，通過Fast Refi的產(chǎn)品，可以不需要提前做Discharge，而是在新的銀行Refinance申請批準后，在settle時直接還清之前的貸款，然后實現(xiàn)settle更加順利的發(fā)生（通常在客戶沒有準備好Discharge情況下或原銀行Retention情況下使用Fast Refi）。

轉(zhuǎn)貸的常見問題 

1- 轉(zhuǎn)貸銀行一定要估價嗎？
通常轉(zhuǎn)貸新的銀行需要對澳洲房產(chǎn)做一個重新評估，以確保在本銀行有一個公正的價值評估。如果房子有私下過結(jié)構(gòu)的調(diào)整，擔心銀行不接受房產(chǎn)抵押，可以考慮選擇一些有系統(tǒng)評估的銀行做一個Desktop估價，只要LVR控制在80%或以下，可以繞過估價系統(tǒng)。房產(chǎn)律師會根據(jù)您的情況做出一個合理的判斷和建議。

2- 轉(zhuǎn)貸拿出來額外的資金放在對沖賬戶是不是就要交利息？
答：這部分資金，如果您不需要動用是不需要償還任何利息，貸款所需還利息的部分和原貸款額度一樣。只有在您將 offset 賬戶資金拿出使用時，這部分相當于貸款會開始計算房貸利息。
 
3- 轉(zhuǎn)貸時除了discharge手續(xù)費會有其他額外費用嗎？
答：如果您沒有固定利息，或固定利息已經(jīng)結(jié)束，通常不會有其他break cost，然而請查看購買澳洲房產(chǎn)時的原貸款合同，與貸款經(jīng)理確認，確保不會有額外費用。