購(gòu)買(mǎi)樓花（期房）概述
澳洲房產(chǎn)中的樓花，也叫期房，購(gòu)買(mǎi)樓花意味著買(mǎi)家根據(jù)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)和規(guī)劃購(gòu)買(mǎi)尚未動(dòng)工或尚未建成的澳洲房產(chǎn)。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都有一系列澳洲房產(chǎn)的設(shè)計(jì)供買(mǎi)家選擇，甚至包括墻面、地板、油漆的顏色以及家用電器，也可能提供房屋的樣板間供買(mǎi)家參觀。通過(guò)不同的開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)也有差異，比如有的開(kāi)發(fā)商在修改設(shè)計(jì)之前不征求買(mǎi)家的同意，或者當(dāng)施工成本增加以后，開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)家多收錢(qián)。施工方面的延誤（比如天氣不好，或者下一步規(guī)劃的審批）可能會(huì)推遲交房時(shí)間。購(gòu)買(mǎi)樓花（期房）的好處
1. 購(gòu)買(mǎi)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)低：簽訂合同時(shí)可以鎖定價(jià)格，如果房市在購(gòu)買(mǎi)樓花后繼續(xù)上漲，買(mǎi)家就可以坐收物業(yè)增值的好處。2. 支付的首付款低：買(mǎi)樓花簽合同時(shí)，只需要交納10%的定金，等到房子全部建成后再辦理貸款。這當(dāng)中可能有幾個(gè)月甚至1.2年的時(shí)間來(lái)準(zhǔn)備余款，因此緩解了資金籌措壓力。所以可以說(shuō)是用極少的資金獲取非常高的回報(bào)。
3. 可選樓層或戶型多：買(mǎi)家在開(kāi)盤(pán)時(shí)有更多的選擇余地，等到現(xiàn)房或接近現(xiàn)房時(shí)期，可供選擇的物業(yè)已經(jīng)為數(shù)不多了。
4. 節(jié)省印花稅：澳洲部分地區(qū)，如維多利亞州墨爾本地區(qū)，法律規(guī)定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產(chǎn)價(jià)值征收的。而如果買(mǎi)樓花，通常是在房產(chǎn)開(kāi)工前就簽訂了合同，所以印花稅只需按地皮價(jià)征收。換句話說(shuō)，投資人所支付的樓花印花稅越少，所擁有的土地價(jià)值越低。
5. 稅收折舊效益大：物業(yè)越新，越有可能通過(guò)折舊獲得更大的稅務(wù)優(yōu)惠，還可以要求包括設(shè)備和家具等項(xiàng)目的折舊。首次置業(yè)人士更有各種政府補(bǔ)助及印花稅豁免，而新房的維護(hù)費(fèi)用也相對(duì)更低。
購(gòu)買(mǎi)樓花（期房）的風(fēng)險(xiǎn)
因?yàn)橄雀跺X(qián)后收貨，樓花有機(jī)會(huì)出現(xiàn)名不符實(shí)的機(jī)會(huì)，所以投資風(fēng)險(xiǎn)上相對(duì)較高。例如在施工過(guò)程中，經(jīng)常需要對(duì)建筑圖則進(jìn)行修改，完工后的物業(yè)可能與原來(lái)圖則所顯示的并不一樣，而固定裝置和裝修的質(zhì)量及規(guī)格也同樣會(huì)有差異。如果房?jī)r(jià)在交房之前下滑，買(mǎi)家便會(huì)損失慘重。當(dāng)銀行的物業(yè)估價(jià)低于當(dāng)時(shí)簽訂的合同價(jià)格，貸款額度便會(huì)因此減少，而如果您現(xiàn)金流不足，可能會(huì)負(fù)擔(dān)不起銀行的還款，最終被銀行收回物業(yè)拍賣(mài)。此外，如果您購(gòu)買(mǎi)的樓花是作投資用途，在竣工后，可能在同一時(shí)間有大量樓盤(pán)出租，便會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，導(dǎo)致租金下跌。
購(gòu)買(mǎi)樓花遇到最壞的情況就是發(fā)展商在樓宇建成前面臨破產(chǎn)或清盤(pán)，令工程無(wú)法繼續(xù)。為了保障買(mǎi)家，大部分的開(kāi)發(fā)商會(huì)把您支付的10%訂金存入律師的信托賬戶，所以萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，買(mǎi)家也沒(méi)有損失。不過(guò)，如果因?yàn)榘l(fā)展商不能完工而無(wú)法交房，令您無(wú)法獲得原本的預(yù)期收益也是另一種的損失。所以，選擇背景雄厚，具相當(dāng)規(guī)模，充足資金及信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)商是非常重要的。警惕開(kāi)發(fā)商的落日條款
向開(kāi)發(fā)商提出購(gòu)買(mǎi)意向
通常情況下房產(chǎn)出售是看誰(shuí)的出價(jià)高或者以固定的價(jià)格出售，但是隨著時(shí)間的變化，不同房產(chǎn)的出售方式也有所不同。開(kāi)發(fā)商大多數(shù)情況下會(huì)委托多個(gè)地產(chǎn)中介出售房產(chǎn)，這些地產(chǎn)中介出售房產(chǎn)的價(jià)格和買(mǎi)賣(mài)條款可能略有不同。向澳洲房產(chǎn)中介交意向金不能保證房產(chǎn)一定會(huì)賣(mài)給你，只能作為你想要購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的一種意向表達(dá)，交意向金的時(shí)候，地產(chǎn)中介必須給你收據(jù)，并且寫(xiě)明：
1. 地產(chǎn)中介沒(méi)有義務(wù)必須把房產(chǎn)賣(mài)給你；
2. 你也沒(méi)有義務(wù)必須購(gòu)買(mǎi)此房產(chǎn)；
3. 如果你最后沒(méi)有簽合同購(gòu)買(mǎi)此房產(chǎn)，地產(chǎn)中介要把意向金退給你。
澳洲房產(chǎn)中介可能會(huì)收取多個(gè)人的意向金，他們需要告訴你在你之后有沒(méi)有其他人想買(mǎi)，或者地產(chǎn)中介有沒(méi)有將房產(chǎn)賣(mài)給其他人。如果多個(gè)地產(chǎn)中介同時(shí)出售房產(chǎn)，你交意向金的那家地產(chǎn)中介可能要花一些時(shí)間了解你看中的房產(chǎn)有沒(méi)有被其他人買(mǎi)走。
法律禁止的房屋銷(xiāo)售策略
澳洲房產(chǎn)中介在談判和交易過(guò)程中不可以誤導(dǎo)或欺騙任何人，出售樓花（期房）時(shí)，不允許有以下行為：1. 不可以用低于同類(lèi)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格宣傳不存在的房產(chǎn)；
2. 給出房產(chǎn)的價(jià)格區(qū)間，這個(gè)區(qū)間的最低價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值；
3. 扣押買(mǎi)家意向金或者使用高壓戰(zhàn)略讓買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)較貴房產(chǎn)，否則房產(chǎn)會(huì)被出售給其他人。
簽訂合同的注意事項(xiàng)
任何涉及法律條款的文件，都強(qiáng)烈推薦在簽訂購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)合同之前咨詢獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)。因?yàn)楹贤坏┙?jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽字，就具有法律約束力，你一定要在簽訂之前仔細(xì)閱讀合同條款，如果有不明白的要問(wèn)清楚。合同中的有些條款可能影響你的權(quán)益，如果你對(duì)某個(gè)條款不滿意，可以要求開(kāi)發(fā)商修改，但開(kāi)發(fā)商有可能拒絕。簽訂合同之前要跟開(kāi)發(fā)商確定以下問(wèn)題：
1. 你能否修改裝修情況？比如油漆顏色、家用電器、地板。2. 如果房屋沒(méi)有按時(shí)完工或者壓根就不能完工，你有哪些權(quán)利？定金怎么辦？
3. 合同簽訂后，你或者開(kāi)發(fā)商可以對(duì)房屋設(shè)計(jì)做哪些更改？
4. 房屋完工后，誰(shuí)負(fù)責(zé)維修大小瑕疵？都有哪些保修項(xiàng)目？誰(shuí)負(fù)責(zé)保修？
5. 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不被批準(zhǔn)或者建房地點(diǎn)不合適，你有哪些權(quán)利？
6. 在房屋建造過(guò)程中你能來(lái)施工現(xiàn)場(chǎng)參觀嗎？
7. 你和開(kāi)發(fā)商在什么情況下可以取消合同？怎樣取消合同？
8. 除了澳洲房產(chǎn)的定金和剩余款項(xiàng)，還需要支付什么嗎？比如建筑材料的費(fèi)用。
