什么是用益物權(quán)？

泰國房產(chǎn)的用益物權(quán)或用益權(quán)在泰語里叫做 "Sidhi-kep-kin"，為泰國房產(chǎn)的使用和享用提供臨時(shí)所有權(quán)，也就是使用權(quán)。優(yōu)勢是只要泰國房產(chǎn)沒有被破壞或改變，就可以從他人的泰國房產(chǎn)中獲得利潤。

用益物權(quán)的應(yīng)用

* 盡管法律不禁止外國人申請注冊土地的用益物權(quán)，然而，這仍然由土地關(guān)于裁決是否批準(zhǔn)。

* 與土地?fù)碛姓吆炗唴f(xié)議的人叫做“用益物權(quán)使用者”，用益物權(quán)的注冊與租賃類似，最長為30年。

* 一旦注冊，它和地役權(quán)作用相同，土地所有者不能出售或轉(zhuǎn)讓土地，直至用益物權(quán)終止。

* 用益物權(quán)使用者歸還泰國房產(chǎn)時(shí)，必須保證未損壞，跟授予用益物權(quán)時(shí)一樣。

* 用益物權(quán)使用者負(fù)責(zé)管理房產(chǎn)的費(fèi)用，繳稅，對其債務(wù)應(yīng)付利息。

* 如果所有者有要求，用益物權(quán)使用者要為泰國房產(chǎn)買保險(xiǎn)，避免所有者的利益受損失。必須在用益物權(quán)的使用期間支付保險(xiǎn)費(fèi)，你的權(quán)利也會在地契上登記。

* 用益物權(quán)在用益物權(quán)使用者死亡后到期，所以不能繼承。

用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓

一、轉(zhuǎn)讓給第三方

* 根據(jù)民商條例1422章，用益物權(quán)使用者可以將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三方。

* 用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓人仍然可以對第三方對用益物權(quán)的損害進(jìn)行索賠

* 用益物權(quán)的一個(gè)有趣的特征是，用益物權(quán)可以跟第三方簽訂30年的租賃協(xié)議。所以用益物權(quán)的使用者在生前如果簽訂了30年的租賃合同，承租人將繼續(xù)持有租賃權(quán)，直至到期。

案例分析：

最高法院2297/1998條規(guī)定，出租人（房東）不一定是泰國房產(chǎn)的擁有者，因此用益物權(quán)的使用者可以出租房產(chǎn)。倘若在租賃期內(nèi)用益物權(quán)使用者死亡，只有用益物權(quán)終止，而不是租賃終止。

二、通過繼承方式轉(zhuǎn)讓

* 用益物權(quán)使用者可以用繼承的方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

* 然而，土地部門的官員是否準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)利，還有待觀察。與登記租賃的12.5%的評估或市場租金價(jià)值相比，該泰國房產(chǎn)不征收年稅。