什么是代管？

在得到泰國房產(chǎn)所有權(quán)之前，把錢存在代管賬戶，在普通法管轄區(qū)是一個(gè)常見的現(xiàn)象。在泰國房產(chǎn)術(shù)語中，代管被定義為對房地產(chǎn)買賣和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)文件或基金的公證持有。在泰國房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前，代管尤其能保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益出問題。盡管如此，代管制度確實(shí)為包括賣家、開發(fā)商、代理人在內(nèi)的所有人，提供平等的保護(hù)。

代管的問題

從2001年起，泰國就一直在玩弄調(diào)節(jié)和規(guī)范代管賬戶的法律。甚至在這之前，政府已經(jīng)實(shí)施了自由裁量措施，但由于缺乏宣傳和理解，該想法未能真正生效。代管的概念來源于信托法普通法的概念。主要的挑戰(zhàn)是信托的概念被認(rèn)為是明確區(qū)分民事與普通法的主要假設(shè)。

不僅如此，“泰國民法典”第1686條宣布由信托產(chǎn)生的任何關(guān)系都無效。在這種背景下，許多學(xué)者認(rèn)為泰國很難將代管普及給廣大群眾。泰國房產(chǎn)開發(fā)商也強(qiáng)烈反對引入代管制度，因?yàn)樗麄兤毡橐蕾囂﹪慨a(chǎn)售價(jià)的10%-20%作為保證金。然而，由于泰國在過去幾年經(jīng)歷了翻天覆地的經(jīng)濟(jì)增長，要跟上這些變化，需要制定許多新法律。泰國房產(chǎn)開發(fā)商想要生存下去，就必須適應(yīng)不斷變化的環(huán)境。

泰國的代管

如前所述，2001年，根據(jù)“商業(yè)銀行法”第9條，政府引入了一個(gè)“字母”，允許開發(fā)商向與其簽訂買賣協(xié)議的客戶提供代管服務(wù)。這允許簽訂一份租賃協(xié)議，概述雙方的條款和條件，特別是向賣方或開發(fā)商付款。雖然自2001年以來，這些控制措施被引入，他們的申請也是偶然的，特別是銀行。這一嘗試缺乏強(qiáng)制性的做法，一旦被授予自由裁量權(quán)，常常導(dǎo)致它再次被忽略。然而，這無疑是朝著正確的反向邁出的一步，并為整個(gè)代管法的發(fā)展提出了議程。

2007年12月，全國立法大會在泰國推出了第一份代管法草案。再一次，這項(xiàng)法律的主要目的是為了保護(hù)購房者，在開發(fā)商無法轉(zhuǎn)讓泰國房產(chǎn)的情況下不必支付預(yù)付款。不同的是，草案的目的適用于所有事態(tài)的發(fā)展，所有的玩家都必須效勞。許多開發(fā)商認(rèn)為，這將給他們的財(cái)務(wù)管理帶來壓力，因?yàn)樗麄儫o法獲得賴以生存的預(yù)付款，直到今天。盡管如此，我們還需要一段時(shí)間才能知道新政府將如何影響法案草案。

目前的應(yīng)用

盡管缺乏泰國的法律監(jiān)管，代管已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于較大的泰國房產(chǎn)開發(fā)商，律師事務(wù)所，和其他第三方機(jī)構(gòu)有一段時(shí)間了。律師事務(wù)所和一些泰國房產(chǎn)代理使用前面提到的“民商事法典”第805條，實(shí)現(xiàn)了它。更成熟的公司為客戶提供了一個(gè)離岸代管賬戶，該賬戶有公認(rèn)的代管法。不管是什么情況，作為客戶，你都要很明智地知道代管的條款和條件是什么。一些代管安排被納入買賣協(xié)議，一些更復(fù)雜的代管將需要一個(gè)單獨(dú)的代管協(xié)議來概述轉(zhuǎn)移后的條件。