受經(jīng)濟(jì)疲軟和脫歐不確定性影響，英國房產(chǎn)在上半年上漲速度放緩，倫敦房價自金融危機(jī)以來首次下降。寫字樓供給不足，預(yù)計倫敦房產(chǎn)的租金今年將為負(fù)增長，但中心商鋪仍表現(xiàn)強(qiáng)勁，旅游人數(shù)增加和匯率持續(xù)利好，工業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)于其他，這種優(yōu)勢仍將持續(xù)。

英國今年第一季度GDP環(huán)比增長0.2%，同比增長1.2%，是八年來的最低，第二季度GDP環(huán)比增長0.4%。CPI已降低至2.4%，通脹水平是近幾年來的最低水平。貸款利率為2.06%，略高于第一季度，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢。6月PMI指數(shù)升至55.1，超出分析師預(yù)測，是八個月的最快增幅，PMI帶動了英國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)反彈，并提高了英國央行計劃于8月進(jìn)行加息的可能性。

一、住宅

由于經(jīng)濟(jì)疲軟和脫歐不確定性，2018年第一季度英國房價同比上漲2.1%，上漲速度放緩，倫敦房價同比下降0.6%，是金融危機(jī)后的房價首次下降，銷量1.15萬套，同比減少50%。第二季度英國房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫，房價同比上漲2%，倫敦同比上漲1.3%，表現(xiàn)比第一季度稍好。

統(tǒng)計顯示，第一季度全英國和倫敦的房產(chǎn)買家按揭付款支出分別占到實(shí)際平均收入的32.5%和62.3%，如果利率提高，倫敦房產(chǎn)購買力有可能下破歷史最低點(diǎn)，英國總體購買力也會進(jìn)一步降低。購買力降低的主要原因是由于房價上漲導(dǎo)致的。

長期來看，投資者會逐漸恢復(fù)對房產(chǎn)市場的信心，預(yù)計到2021年，倫敦市中心房產(chǎn)將升值15.2%，地鐵附近的租金增長率將高于平均租金增長率，租賃市場呈現(xiàn)快速增長勢頭。

二、商業(yè)地產(chǎn)

脫歐沒有給寫字樓帶來很大影響，倫敦金融城需求仍然很高，供給不足的情況仍將持續(xù)，金融城和西區(qū)寫字樓的竣工量比過去10年的平均值低了50%。其他城市的寫字樓也同樣面臨供給不足的情況。

預(yù)計今年寫字樓租金增長會是負(fù)增長，并在2019年擴(kuò)大負(fù)增長水平，這主要是由于倫敦中心地區(qū)租金的負(fù)增長。根據(jù)計算，今年全英寫字樓回報預(yù)計為4.3%，相比去年的7.9%有著明顯的降低。

三、零售地產(chǎn)

零售地產(chǎn)第二季度的租金同比增長率降至0.3%，倫敦中心商鋪表現(xiàn)強(qiáng)于其他地區(qū)，租金同比增長3.3%，對比兩年前10%的增長率，增速明顯下降。脫歐不確定性、高營業(yè)房產(chǎn)稅、電商的不斷擴(kuò)張等都給零售地產(chǎn)帶來壓力。但值得關(guān)注的是，不斷增長的旅游人數(shù)和匯率的利好，這些都會抵消一部分利空因素對零售地產(chǎn)的影響。預(yù)計今年倫敦商鋪?zhàn)饨?/span>將提高2%，

四、工業(yè)地產(chǎn)

工業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)里表現(xiàn)最好的，工業(yè)地產(chǎn)租金預(yù)計今年將增長3.8%，并且在2018至2022年間保持3%的水平。總收益預(yù)計今年為14.7%，2019年將會下降至6.4%，但是仍舊會好于商業(yè)地產(chǎn)其他板塊。

總結(jié)：英國房產(chǎn)受脫歐不確定性拖累，今年上半年英國整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)欠佳，投資受阻，英鎊大幅貶值，通脹惡化對收入和家庭支出產(chǎn)生負(fù)面影響，預(yù)計今年經(jīng)濟(jì)增長將大幅低于去年。且脫歐進(jìn)度緩慢，談判陷入僵局，恐不能如期脫歐。政治和經(jīng)濟(jì)不確定性給房地產(chǎn)帶來負(fù)面影響，但長期來看英國尤其是倫敦仍然是全球最有投資價值的地區(qū)之一。