在瑞士銀行今年發(fā)布全球地產(chǎn)泡沫指數(shù)中顯示，加拿大房產(chǎn)投資市場(chǎng)中泡沫最大的竟然是多倫多市，這多少出乎人們的意料，而房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)超多倫多的溫哥華只排名第四。這可與大多數(shù)加拿大房產(chǎn)投資的投資者印象大相徑庭。在大家的印象里，如果溫哥華排名第四，那么多倫多怎么也不像世界第一。

就讓我們一起看看瑞銀的排名依據(jù)吧。

多倫多排名第一是因?yàn)樵谶^去13年中，去掉通脹和匯率因素，多倫多房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際上漲100%，而同期租金漲幅只有5%，當(dāng)?shù)鼐用竦娜司杖朐龇怀^10%。

舉個(gè)例子，2005年年收入5萬元的家庭購買房產(chǎn)需要花費(fèi)50萬加元。但到了2018年，年收入5.5萬加元的家庭購買房產(chǎn)則需要花費(fèi)高達(dá)100萬了。13年家庭資產(chǎn)的增加速度跟上房?jī)r(jià)上漲的速度，對(duì)發(fā)部分家庭來說幾乎是不可能完成的任務(wù)。

溫哥華盡管房屋基準(zhǔn)價(jià)格仍然高于多倫多，但泡沫并沒有多倫多大，去掉通脹和匯率因素后，溫哥華房?jī)r(jià)在過去13年實(shí)際增長只有25%，但溫哥華的租金上漲為5%，而收入增長還不如多倫多，只有區(qū)區(qū)的3%。

1、上述數(shù)據(jù)是去掉通脹和匯率因素的，基于瑞士銀行在全球金融業(yè)的地位，可以說該數(shù)據(jù)的可信度極高。

2、如果過去13年兩個(gè)人都帶著100萬加元在加拿大房產(chǎn)投資，很顯然購買多倫多的房子比購買溫哥華的房子多賺4倍。這個(gè)結(jié)論同樣難以置信。

瑞士銀行將多倫多和溫哥華的地產(chǎn)泡沫歸因于低利率和外國資本進(jìn)入。如果瑞士銀行的判斷是正確的，那么多倫多和溫哥華地產(chǎn)都將陷入重大危機(jī)中。因?yàn)椋?/span>

1、加拿大進(jìn)入加息周期，低利率時(shí)代正在遠(yuǎn)去。

2、外國資本正在抽離，唯一愿意來投資的中國資本還被安大略省和卑詩省通過政策嚴(yán)格管控了。

既然兩個(gè)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素都正在消失中，那么接下來的故事就很簡(jiǎn)單了，房?jī)r(jià)將開始回落，至于會(huì)回落多少，那就要看加拿大政府如何計(jì)劃了。

除了對(duì)基本面的分析，瑞士銀行還指出多倫多與溫哥華的地產(chǎn)泡沫形成有另外一個(gè)重要原因，就是人性。

人總是充滿欲望，所以人性少不了貪婪。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲多年時(shí)，害怕錯(cuò)失機(jī)會(huì)是絕對(duì)主流的思維方式，即便經(jīng)濟(jì)基本面已經(jīng)悄悄改變，但人性不會(huì)馬上掉頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)在慣性中還能維持一段僵持，這對(duì)投資者來說或許是最后的逃頂機(jī)會(huì)。

最后，瑞士銀行的分析師指出：高估的市場(chǎng)中，投資者至少不應(yīng)該期望中長期的實(shí)際價(jià)格會(huì)上漲。

相比之下，溫哥華的泡沫比多倫多更容易接受，盡管房產(chǎn)市場(chǎng)陷入冰河期，但買賣雙方都很平靜，開發(fā)商的新房建設(shè)節(jié)奏也穩(wěn)步放緩。反而是多倫多，全城有近400個(gè)新公寓項(xiàng)目正在建設(shè)中，是北美新建住宅最多的城市，比排名第二的西雅圖多出40%。所以多倫多時(shí)加拿大房產(chǎn)投資市場(chǎng)中泡沫最大也是風(fēng)險(xiǎn)最大的。