購房對國人來說是一等一的大事，尤其計(jì)劃澳洲置業(yè)的華人，除了房價，一定要了解的就是澳洲房產(chǎn)法律。否則，空有購房，卻苦于不了解澳洲房產(chǎn)法律而無法實(shí)現(xiàn)。

雖然在澳洲的房產(chǎn)買賣程序與其他國家相比大同小異，但是由于法律體系以及制度不同，在購買、銷售房屋過程中需要注意的事項(xiàng)和其他國家有著明顯的區(qū)別。在澳大利亞進(jìn)行房屋買賣的過程中，一定會涉及法律相關(guān)的事宜。

澳洲的土地所有權(quán)制度

澳洲的土地所有權(quán)制度發(fā)展得非常完善健全。澳洲法律規(guī)定業(yè)主擁有永久土地所有權(quán)，而不是租賃權(quán)，這意味著業(yè)主可以永遠(yuǎn)享有該土地的所有權(quán)。所以在房地產(chǎn)評估時，房子不會因?yàn)槟晗薅档蛢r值。

房產(chǎn)所有人

如果購買房地產(chǎn)是兩人以上，首先要考慮這房屋是大家共同擁有（Joint Tenant），還是各自按股份擁有（Tenant in common）。

如果房地產(chǎn)是共同擁有（Joint tenant），這意味著此房產(chǎn)沒有全部所有人的簽字不可出租或轉(zhuǎn)賣。

一個共同擁有人去世后，其份額將自動歸屬其它共同擁有人，房產(chǎn)不能作為遺產(chǎn)遺留給繼承人。

反過來說，如果房產(chǎn)是按股份擁有（Tenant in common），股份持有人是可以將自己持有的股份轉(zhuǎn)讓他人，或者遺留給其繼承人。

一般情況下，夫妻合伙購買的房地產(chǎn)多以共同擁有的形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)投資合伙人之間則選擇股份制的形式購買。

購買澳洲房產(chǎn)的定金（Deposit）

購買房產(chǎn)時支付首付定金，在房產(chǎn)買賣里是約定俗成的事情。在澳洲，法律規(guī)定的定金是至少10%，支付較少的定金來購買澳洲房產(chǎn)是一個很大的優(yōu)勢。

這筆定金一般可以分為兩次交付。首次定金（initial deposit）一般簽訂合同后立即支付（$1000--$5000不等）。

剩下的余額定金（balance deposit）一般會在具體注明的日期內(nèi)交付（如 簽合同后3日內(nèi)），或者當(dāng)合同變成無條件合同時交付。

當(dāng)您的定金存入對方指定信托賬戶以后，雙方不得擅自挪用。

如果因?yàn)橘u家原因?qū)е路课轃o法成交，那么您可以取回首付定金全額，這很大程度上保障了買家的權(quán)益。

冷靜期（Cooling-Off Period）

冷靜期在購房合同中是非常重要卻又容易被忽視的一條。冷靜期的期限一般為交換合同的5個工作日內(nèi)，下午5點(diǎn)前結(jié)束。

冷靜期的作用，顧名思義是讓雙方在合同交換后能夠有時間獲得法律意見，冷靜客觀地做出決定。如果發(fā)現(xiàn)問題，買房可以在冷靜期內(nèi)反悔，但會遭到賣方提出的罰款。

如果您在冷靜期過后才反悔，那么您將不但有可能失去所交定金，而且將承擔(dān)因違約引起的其他賠償責(zé)任。

值得一提的是，部分賣家可能會附上其他條款導(dǎo)致合同沒有冷靜期，所以你在簽合同時一定要小心看仔細(xì)。

注意，競拍房產(chǎn)是沒有冷靜期的，合同簽字就立即生效了，所以買家在競拍過程中請一定不要沖動。

印花稅 （stamp duty）

在澳大利亞買房，我們必須面對印花稅（stamp duty）的問題，它是房產(chǎn)過戶手續(xù)中較大的一筆支出費(fèi)用。

澳洲每個州和領(lǐng)地的印花稅稅率不一樣，在昆士蘭州印花稅還會根據(jù)住房用途（自住還是投資）來決定具體稅額，并且針對首次置業(yè)者購買自住的新房有優(yōu)惠政策。

因?yàn)榉慨a(chǎn)印花稅的計(jì)算是按房產(chǎn)每過一次戶而交納的，所以在簽購買房產(chǎn)的時候一定要注明房產(chǎn)實(shí)際收益人的正確姓名住址，否則當(dāng)實(shí)際收益人想把房產(chǎn)過戶到自己名下時，就會被判再交一次一次印花稅。

合同上應(yīng)該特別注意哪些條款？

a. 合同是否有貸款條件Subject to Finance,這條對買家有利，意味著如果貸款辦不下來，合同自動失效。

b. 合同是否有房屋檢查條件Subject to Building and Pest，這條對買家有利，意味著如果房子檢查出現(xiàn)Major問題，那么買家可以提出合同失效。

c. 合同是否有租約存在Lease, 如果賣家的房子正在出租，那么Settlement 日期則與租房合同掛鉤。如果房客不同意在Settlement日期前同意搬出，那么買家有可能要承擔(dān)拖延入住的結(jié)果。

房地產(chǎn)買賣涉及的領(lǐng)域方方面面，一言以蔽之是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決問題的。建議投資者選擇一位專業(yè)律師是明智的選擇。既可以幫助您解讀澳洲房產(chǎn)法律節(jié)省后面許多麻煩和不必要的開支。也會提醒您正式簽合同前需要的各種注意的事項(xiàng)。