投資墨爾本房產(chǎn)，是選擇公寓還是別墅，相信很多計劃在墨爾本買房的投資者都為此傷過腦筋，那就讓我們具體分析下這兩種房產(chǎn)究竟有什么不同以及各自的優(yōu)缺點。

那么到底選公寓還是別墅好呢？我們需要從租金回報、空置率對比、房屋增幅回報、租客人群等幾個方面分析。

1. 租金對比

從數(shù)據(jù)分析看，墨爾本市中心公寓的租金是明顯比別墅高的，租金回報率在5.6%左右，但是物業(yè)管理費相比別墅來說是額外的一筆費用，每個季度平均都在1000澳元左右，使得租金年收益沒有數(shù)據(jù)那么高。

這對于追求租金回報的投資者來說也是一筆不小的投資成本。如果我們按照80%的貸款比例，5%的利率，一年的租金扣去利息和管理費和市政費，中介管理費我們也要算進去。如果完整的算下來的話，貸款做到8成的話，公寓一年的現(xiàn)金流是負的。如果貸款做到7成的話，公寓一年會有1500～2000澳元的正現(xiàn)金流。

反觀別墅，年租金是無法與公寓的租金做對比的，畢竟出租的市場行情不同，但是別墅都是獨門獨戶的，是幾乎不會存在物業(yè)管理費，同樣的我們用相同的貸款情況，算上市政費、中介管理費和土地稅，一年下來的現(xiàn)金流肯定是負的，每年還需要3000～4000澳幣的支出。

所以，從租金角度來看的話，公寓是會比house占有一些優(yōu)勢，但是如果貸款比例高的話，公寓的現(xiàn)金流也會出現(xiàn)負的，house的話，房東一周則需要補70～80刀來養(yǎng)這個房子。

2. 空置率

澳洲政府每年對于新建房屋數(shù)量的審批是有嚴格的限定的，會根據(jù)整個區(qū)域人口發(fā)展的速度和規(guī)模，來批定建房的數(shù)量的。所以在墨爾本的大部分區(qū)域，空置率都是低于2%的，也就是100套房子，只有2套是在時間內(nèi)沒有出租出去的。

通過對比，可以看出墨爾本市公寓的空置率在1.4%，別墅的空置率在0.7%，租房市場都挺活躍，這樣也說明了墨爾本房屋的供應和需求是相對穩(wěn)定的，并不會出現(xiàn)供過于求的狀況。

3. 房屋增幅

從租金角度，公寓的優(yōu)勢是比別墅大，但是從房屋增值的角度來看，別墅的優(yōu)勢是要大于公寓。從近10年的數(shù)據(jù)來看公寓有明顯下跌的可能，所以公寓的風險會比較高。

近年來很多海外買家貸款受到了政策的限制，買家沒有足夠的資金購買房子。有很多底價拋售的樓花出現(xiàn)市面上，導致整個二手房市場和新房市場都受到?jīng)_擊，房價的增長幅度不大。

別墅是占有自主的土地，從歷史的數(shù)據(jù)來看，別墅只漲不跌，房產(chǎn)升值的空間是比公寓大的。

所以，從房屋增幅來看的話，墨爾本的公寓是遠遠遜色于別墅的，這其中還有許多其他原因，例如政府規(guī)劃，學區(qū)效應以及商圈的規(guī)劃等等，我們需要根據(jù)每個區(qū)域進行具體的分享。

4. 租客人群

租客人群也是我們投資房要關注的另一點，這會直接影響到我們房屋的保養(yǎng)和租客的穩(wěn)定性。

別墅的租客人群主要以本地的家庭為主，而公寓的則是單身人士比較多，公寓租客以海外留學生為主。相對來說家庭為單位的租客的穩(wěn)定性會比單身人士的穩(wěn)定性高，家庭租下一套別墅都會住個兩三年，對于房東來說是比較穩(wěn)定的，而公寓可能每年都會更換租客，這也會照成在租客更換過程中所產(chǎn)生的一些不必要的空置。

所以說，別墅的租客不如公寓那么多。但是一旦出租出去之后，租客是會比較穩(wěn)定的，房東也會比較省心。

5. 墨爾本與悉尼公寓對比

看完以上這波強勢的數(shù)據(jù)分析，我們再將把墨爾本公寓和悉尼公寓做一個對比。

墨爾本市中心的公寓供過于求的說法相信投資者一定聽過，這并不是無稽之談。墨爾本的公寓數(shù)量遠超悉尼，同時墨爾本公寓的面積又小的難以置信，一樣在市中心的兩房，悉尼的面積至少是70m2，墨爾本卻能夠做到在55m2中同時擁有兩室兩衛(wèi)和一個客廳，這面積堪稱蝸居。

在澳洲房產(chǎn)投資的主要回報在于房產(chǎn)自身的升值，如果房產(chǎn)有一個很好的價格，租金回報也很理想，同時又能有一個不錯的增幅空間固然是一個非常好的產(chǎn)品，但是如果只是追求房價的便宜，每年幾千澳元的租金收入而忽視了房屋增值所帶來的回報，那想必是一個因小失大的決定。

所以，對于計劃投資墨爾本房產(chǎn)的投資者，建議選擇一些規(guī)劃比較完善，有發(fā)展?jié)摿Φ?/span>別墅做為我們投資的產(chǎn)品。