投資墨爾本房產(chǎn),是選擇公寓還是別墅,相信很多計劃在墨爾本買房的投資者都為此傷過腦筋,那就讓我們具體分析下這兩種房產(chǎn)究竟有什么不同以及各自的優(yōu)缺點。
那么到底選公寓還是別墅好呢?我們需要從租金回報、空置率對比、房屋增幅回報、租客人群等幾個方面分析。
1. 租金對比
從數(shù)據(jù)分析看,墨爾本市中心公寓的租金是明顯比別墅高的,租金回報率在5.6%左右,但是物業(yè)管理費相比別墅來說是額外的一筆費用,每個季度平均都在1000澳元左右,使得租金年收益沒有數(shù)據(jù)那么高。
這對于追求租金回報的投資者來說也是一筆不小的投資成本。如果我們按照80%的貸款比例,5%的利率,一年的租金扣去利息和管理費和市政費,中介管理費我們也要算進去。如果完整的算下來的話,貸款做到8成的話,公寓一年的現(xiàn)金流是負的。如果貸款做到7成的話,公寓一年會有1500~2000澳元的正現(xiàn)金流。
反觀別墅,年租金是無法與公寓的租金做對比的,畢竟出租的市場行情不同,但是別墅都是獨門獨戶的,是幾乎不會存在物業(yè)管理費,同樣的我們用相同的貸款情況,算上市政費、中介管理費和土地稅,一年下來的現(xiàn)金流肯定是負的,每年還需要3000~4000澳幣的支出。
所以,從租金角度來看的話,公寓是會比house占有一些優(yōu)勢,但是如果貸款比例高的話,公寓的現(xiàn)金流也會出現(xiàn)負的,house的話,房東一周則需要補70~80刀來養(yǎng)這個房子。
2. 空置率
澳洲政府每年對于新建房屋數(shù)量的審批是有嚴格的限定的,會根據(jù)整個區(qū)域人口發(fā)展的速度和規(guī)模,來批定建房的數(shù)量的。所以在墨爾本的大部分區(qū)域,空置率都是低于2%的,也就是100套房子,只有2套是在時間內(nèi)沒有出租出去的。
通過對比,可以看出墨爾本市公寓的空置率在1.4%,別墅的空置率在0.7%,租房市場都挺活躍,這樣也說明了墨爾本房屋的供應和需求是相對穩(wěn)定的,并不會出現(xiàn)供過于求的狀況。
3. 房屋增幅
從租金角度,公寓的優(yōu)勢是比別墅大,但是從房屋增值的角度來看,別墅的優(yōu)勢是要大于公寓。從近10年的數(shù)據(jù)來看公寓有明顯下跌的可能,所以公寓的風險會比較高。
近年來很多海外買家貸款受到了政策的限制,買家沒有足夠的資金購買房子。有很多底價拋售的樓花出現(xiàn)市面上,導致整個二手房市場和新房市場都受到?jīng)_擊,房價的增長幅度不大。
別墅是占有自主的土地,從歷史的數(shù)據(jù)來看,別墅只漲不跌,房產(chǎn)升值的空間是比公寓大的。
所以,從房屋增幅來看的話,墨爾本的公寓是遠遠遜色于別墅的,這其中還有許多其他原因,例如政府規(guī)劃,學區(qū)效應以及商圈的規(guī)劃等等,我們需要根據(jù)每個區(qū)域進行具體的分享。
4. 租客人群
租客人群也是我們投資房要關注的另一點,這會直接影響到我們房屋的保養(yǎng)和租客的穩(wěn)定性。
別墅的租客人群主要以本地的家庭為主,而公寓的則是單身人士比較多,公寓租客以海外留學生為主。相對來說家庭為單位的租客的穩(wěn)定性會比單身人士的穩(wěn)定性高,家庭租下一套別墅都會住個兩三年,對于房東來說是比較穩(wěn)定的,而公寓可能每年都會更換租客,這也會照成在租客更換過程中所產(chǎn)生的一些不必要的空置。
所以說,別墅的租客不如公寓那么多。但是一旦出租出去之后,租客是會比較穩(wěn)定的,房東也會比較省心。
5. 墨爾本與悉尼公寓對比
看完以上這波強勢的數(shù)據(jù)分析,我們再將把墨爾本公寓和悉尼公寓做一個對比。
墨爾本市中心的公寓供過于求的說法相信投資者一定聽過,這并不是無稽之談。墨爾本的公寓數(shù)量遠超悉尼,同時墨爾本公寓的面積又小的難以置信,一樣在市中心的兩房,悉尼的面積至少是70m2,墨爾本卻能夠做到在55m2中同時擁有兩室兩衛(wèi)和一個客廳,這面積堪稱蝸居。
在澳洲房產(chǎn)投資的主要回報在于房產(chǎn)自身的升值,如果房產(chǎn)有一個很好的價格,租金回報也很理想,同時又能有一個不錯的增幅空間固然是一個非常好的產(chǎn)品,但是如果只是追求房價的便宜,每年幾千澳元的租金收入而忽視了房屋增值所帶來的回報,那想必是一個因小失大的決定。
所以,對于計劃投資墨爾本房產(chǎn)的投資者,建議選擇一些規(guī)劃比較完善,有發(fā)展?jié)摿Φ?/span>別墅做為我們投資的產(chǎn)品。