澳大利亞不僅移民和留學(xué)受到人們的歡迎，其完美的生活居住環(huán)境和完善的澳洲房產(chǎn)法律體系，一直在海外房產(chǎn)投資中備受矚目。在澳洲買(mǎi)房這些相關(guān)的考量因素也必須要知道。
精明的投資者在建立一個(gè)投資組合的時(shí)候，不只是關(guān)注房產(chǎn)價(jià)格，還通過(guò)尋找最佳的租金收益來(lái)獲取最大利益。那么，是如何操作的呢？
首先你需要重視一些數(shù)據(jù)
租金收益率是根據(jù)年租金收入和房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算而得的百分比。通常被稱(chēng)為毛租金收益率，是用來(lái)衡量出租房是否能盈利的最常用指標(biāo)。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，假設(shè)你在租房需求高的市郊以50萬(wàn)澳元購(gòu)買(mǎi)了一套公寓，租金為每周550澳元，那么年度租金收入可達(dá)28,600澳元。
28,600澳元的年租金收入與50萬(wàn)澳元的比率即為毛租金收益率，即不錯(cuò)的5.7%。
但是，如果你的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值后來(lái)躍升至60萬(wàn)澳元，而租金收入保持不變，那么你的收益率將可能下降到4.8％，因此應(yīng)使用當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)計(jì)算收益率獲取平衡。
房?jī)r(jià)和租金的收入共同增長(zhǎng)
人們應(yīng)避免單純追求資本增長(zhǎng)的投資，因?yàn)檫@會(huì)是一場(chǎng)賭博。我們建議大家購(gòu)買(mǎi)投資房時(shí)主要關(guān)注租金回報(bào)率，并密切注意空置率。租房空置率是很有用的數(shù)據(jù)，因?yàn)樗磻?yīng)了租房需求與待租房數(shù)量之間的關(guān)系。
同時(shí)也建議80-20法則，即投資于這樣的地區(qū)，80％的租客能負(fù)擔(dān)得起租金，如果你想賣(mài)房，80％的人有能力購(gòu)買(mǎi)。
租金收益和資本增長(zhǎng)
在低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定的地區(qū)幾乎不可能找到一個(gè)高增長(zhǎng)、高租金回報(bào)的房子。所以，當(dāng)價(jià)格穩(wěn)定，并有著更高水平的租房需求時(shí)，通常會(huì)獲得更高的租金回報(bào)率。
舉個(gè)例子，網(wǎng)站Onthehouse.com.au 的數(shù)據(jù)表明，全國(guó)最好的毛租金收益率是8％或9％，其房子中位價(jià)低于200,000澳元，而不是那些房?jī)r(jià)一路飆升的市郊。
額外的設(shè)施非常重要
如果心設(shè)計(jì)、光線(xiàn)充足、通風(fēng)性能良好的倉(cāng)庫(kù)和停車(chē)場(chǎng)，你能最大限度提高投資回報(bào)。如果租客可以住在靠近咖啡館、交通和融合當(dāng)?shù)匚幕牡胤?，通常房東能夠獲得良好的回報(bào)。
因此，建議投資于一個(gè)安全的市郊，擁有本地市場(chǎng)，收益率應(yīng)該高于4％，盡可能接近5％。
許多專(zhuān)家建議，4％至5％的租金回報(bào)率是選擇投資房的最低限度。
做好充足的調(diào)查
當(dāng)調(diào)查數(shù)據(jù)時(shí)，關(guān)鍵是要專(zhuān)注于特定市郊所提供的條件、街道的外觀、甚至房子需求的類(lèi)型。例如，昆州公寓房強(qiáng)勁的租房回報(bào)取決于購(gòu)房成本和所在市郊的租房需求。
例如，黃金海岸的沖浪者天堂（Surfers Paradise）。據(jù)Real Estate Investar數(shù)據(jù)，其單間公寓房和一居室公寓房的中位價(jià)為25.9萬(wàn)澳元，每周租金約為325澳元。這樣的房產(chǎn)提供了6.5％的良好收益率。
所以對(duì)于投資者來(lái)講，租金收益率的高低是衡量他們投資該城區(qū)與否的關(guān)鍵。
對(duì)于悉尼和墨爾本這樣的城市來(lái)講，由于租房需求量大，空置率低，租金收益自然高，所以在澳洲買(mǎi)房，整體的投資回報(bào)是非常有保證的。
