悉尼的有錢投資者、堪培拉的公務(wù)員、珀斯的礦工和布里斯班的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，都是影響這個(gè)國(guó)家多元化和充滿活力的澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向的人為因素和發(fā)展動(dòng)態(tài)的一部分。一群具有豐富經(jīng)驗(yàn)的投資專業(yè)人士表示，他們發(fā)現(xiàn)了重要的衡量指標(biāo)。

他們稱，在1.7萬(wàn)億元的澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)中，像利率和移民這樣的大數(shù)據(jù)以及諸如居住在普通規(guī)模家庭的人口數(shù)量這樣的定性因素，決定了贏家和輸家。

“在分析市場(chǎng)時(shí)，取得成功的一個(gè)關(guān)鍵因素是知道你要看什么數(shù)據(jù)，”澳洲最大的房地產(chǎn)估值和咨詢公司之一Herron Todd White的住宅主管肖恩?托馬斯（Shaun Thomas）說(shuō)道。

他稱：“雖然有大量的公開(kāi)信息，但重要的是要確保你在追蹤正確的指標(biāo)。這些指標(biāo)應(yīng)該針對(duì)的是你的房產(chǎn)類型、價(jià)位和地段。”

以悉尼和墨爾本的優(yōu)質(zhì)城區(qū)為典型，影響聲譽(yù)卓著的市場(chǎng)的因素包括：澳元價(jià)值，國(guó)內(nèi)外股市，企業(yè)信心和利潤(rùn)；中國(guó)人對(duì)豪宅的購(gòu)買興趣；移居國(guó)外者的購(gòu)買活動(dòng)；澳洲重大投資者簽證和高端投資者簽證項(xiàng)目下的移民意愿。

悉尼房市

“自住業(yè)主和投資者或許付不起更高的房貸利息，這會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)房?jī)r(jià)急劇下降，”托馬斯談到利率上升的影響時(shí)說(shuō)。

最近監(jiān)管部門對(duì)投資者貸款的打壓正推動(dòng)需求減弱，令市場(chǎng)降溫。

大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括WestConnex、CBD和東南區(qū)輕軌、悉尼地鐵西北線、北灘醫(yī)院和西悉尼機(jī)場(chǎng)，將促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

例如，在Badgerys Creek擬建的53億元機(jī)場(chǎng)附近，正在規(guī)劃科技、教育和先進(jìn)制造項(xiàng)目，預(yù)示著這里將發(fā)生翻天覆地的變化。

供應(yīng)的大幅增長(zhǎng)并沒(méi)有滿足房產(chǎn)供應(yīng)的缺口，尤其是考慮到，悉尼人口到2026年預(yù)計(jì)將增加170萬(wàn)人。

買家還要關(guān)注空置率、供應(yīng)和租金情況，特別是對(duì)投資者而言。

托馬斯認(rèn)為，海外和州際移民增長(zhǎng)積極，這是短期內(nèi)房市不太可能大規(guī)模崩潰的主要原因。

就業(yè)依然強(qiáng)勁，而且似乎沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大影響。

墨爾本房市

HTW墨爾本負(fù)責(zé)人佩隆?金（Perron King）表示，快速的人口增長(zhǎng)仍是墨爾本房?jī)r(jià)的關(guān)鍵推動(dòng)力，尤其是在西區(qū)、北區(qū)和東南區(qū)的郊區(qū)住宅市場(chǎng)。

他關(guān)注的因素包括住宅用地、基礎(chǔ)設(shè)施、便利設(shè)施、住宅分區(qū)和首置業(yè)者補(bǔ)貼。

公寓市場(chǎng)很容易出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩和潛在損失。

他表示：“人口不斷增長(zhǎng)，加上低利率和低失業(yè)率，繼續(xù)令墨爾本房市保持相對(duì)穩(wěn)定，有中等到強(qiáng)勁的資本增值。”

布里斯班房市HTW昆州負(fù)責(zé)人大衛(wèi)?諾提（David Notey）稱，布里斯班受到保守的長(zhǎng)期投資者的偏愛(ài)，它比較傳統(tǒng)、可預(yù)測(cè)、價(jià)格相對(duì)便宜。

他表示，對(duì)于利率、就業(yè)和凈移民增長(zhǎng)等傳統(tǒng)指標(biāo)，布里斯班房市作出的反應(yīng)是相當(dāng)可預(yù)測(cè)的。

“隨著人口和就業(yè)增長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施支出也會(huì)隨著而來(lái)，”他說(shuō)。

他認(rèn)為，對(duì)于公寓或獨(dú)立屋的長(zhǎng)期買家來(lái)說(shuō)，前景是強(qiáng)勁的。