目前國內(nèi)很多高凈值人群都喜歡去海外買房投資，其中美國也是熱點(diǎn)投資國家之一，在美國買房到賣房，涉及到的問題會較多，提前咨詢、仔細(xì)規(guī)劃是投資美國房產(chǎn)的必修課。今天盤點(diǎn)了美國房產(chǎn)投資的部分常見問題，希望能為投資人在美國投資置業(yè)提供參考。
買房與貸款
沒有綠卡可以買房嗎？
美國大部分投資項目都向非美國居民開放，所以沒有綠卡也可以買房。沒有綠卡是否可以貸款？
沒有綠卡也是能夠貸款的，并且由于貸款增加了杠桿，用好了還能提高投資收益。申請貸款需要的條件？
銀行主要考察貸款人的還款能力。對于美國當(dāng)?shù)鼐用駚碚f，銀行會根據(jù)其過去兩年的工資證明，報稅表及信用積分等來判斷是否發(fā)放貸款。綠卡居民與非綠卡居民交稅有沒有區(qū)別？
沒有區(qū)別，稅率相同。只在報稅的抵扣上會略有不同，基本沒太大的區(qū)別。
什么時候買房合適，移民前還是移民后？
移民后買房主要看是否報稅和報稅的多少，如果購買的房產(chǎn)價格高于報稅時填寫的年收入是會有麻煩的，所以建議在報稅之前、甚至在登陸之前就買房會比較好。
哪些銀行可以用中國收入證明來貸款？
匯豐銀行、工行、華美銀行、國泰銀行等都可以。
已經(jīng)報過稅了，但收入不高還能貸款嗎？
對于已經(jīng)報過稅但收入不高的投資人，美國很多的正規(guī)的貸款機(jī)構(gòu)還是能夠貸款的，不過它的利率會高一點(diǎn)，同樣的條件下，可能高出1%到2%。
目前銀行貸款利息？
目前美國整體利率比較低，利率大多數(shù)在百分之四以上。具體貸款的利息取決于貸款的金額和貸款年限。比如貸款5年，其利率就會低一些，7年稍微高一點(diǎn)，15年就更高了。
用公司還是個人名義買房？
用公司或個人名義買房，主要是看對責(zé)任的限定。如用公司來買房，可能需要報公司的稅表，同時公司需要給股東開K1的稅表。如果是個人，報稅就會簡單一些。一般新移民最多可以貸多少？
有綠卡，信用積分好的情況下可以貸款70%的金額。如果沒有綠卡，那么每個銀行能貸到的數(shù)目不同，但大多數(shù)都在50%到60%（視個人資產(chǎn)和收入情況而定）。
投資美國房產(chǎn)的稅費(fèi)
在買房時產(chǎn)生的費(fèi)用：
第一類：貸款的利息和貸款的那些point，還有房產(chǎn)稅，這些可以在報稅時抵扣。
第二類：與房屋交易有關(guān)的費(fèi)用，比如產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)保險、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，這些不可以抵稅。
第三類：與申請房屋貸款有關(guān)的一些費(fèi)用，例如物業(yè)的估值費(fèi)用，信用報告費(fèi)用，還有貸款的手續(xù)費(fèi)、銀行或者貸款公司的審核費(fèi)或者行政費(fèi)、文件費(fèi)，這些與貸款有關(guān)的費(fèi)用是不能抵稅的，也不能加在房屋的成本之上。
第四類：是房屋的保險，利用火險、地震保險等，它同樣也不能抵稅，也不能附加在房屋的成本之上，是一個純粹的費(fèi)用的支出。
房屋持有期間產(chǎn)生的費(fèi)用：
房產(chǎn)稅：大概是買價的1%-3%不等。
保險費(fèi)：主要是火災(zāi)保險，一年大概1000~3000美元（若小區(qū)在洪水區(qū)，還有洪水險）。
物業(yè)費(fèi)：（如果小區(qū)有物業(yè)管理），每年費(fèi)用100-2000美元不等，看小區(qū)環(huán)境。
持有期間，有哪些費(fèi)用可以抵稅？
自住房：在發(fā)生的費(fèi)用里面，房地產(chǎn)稅和貸款利息可以用作抵稅。
出租房：所有與該房產(chǎn)的一些必要的和合理的費(fèi)用都可以抵稅，如之前提到的地產(chǎn)稅、保險費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息等，這些都可以抵租金收入。
折舊費(fèi)：折舊費(fèi)按照年限換算。住宅折舊27.5年，商業(yè)地產(chǎn)是39年。假如一套房子是275萬美元，那么每年的折舊費(fèi)就是10萬美元。
了解以上內(nèi)容后，無論你是投資美國房產(chǎn)，還是移民后購房，對房產(chǎn)的貸款和稅費(fèi)等問題也就有了一定的了解，不至于兩眼摸黑，什么都不懂了。
