在美國(guó)，房產(chǎn)有兩個(gè)重要特征：第一，房主就是地主，屋主對(duì)房屋及所在土地?fù)碛杏谰盟袡?quán)；第二，房屋與土地均要繳稅，對(duì)許多有意向或正準(zhǔn)備在美國(guó)買(mǎi)房的華人來(lái)說(shuō)，為了合理避稅，了解清楚美國(guó)房產(chǎn)稅如何計(jì)算與流程顯得尤為重要。本文將對(duì)美國(guó)房產(chǎn)稅如何計(jì)算與流程進(jìn)行詳細(xì)介紹。

美國(guó)房產(chǎn)稅如何計(jì)算呢？ 

房產(chǎn)稅是在美國(guó)不可避免要繳納的稅，通常是對(duì)區(qū)域內(nèi)私人房產(chǎn)、空地的房子進(jìn)行征收。

房產(chǎn)稅率的確定會(huì)基于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，往往各州會(huì)有不同的規(guī)則。房產(chǎn)稅繳納時(shí)間一般來(lái)說(shuō)每年兩期，在4月和11月各繳納一次。 

繳納房產(chǎn)稅前，首先要清楚一件事，美國(guó)絕大部分房產(chǎn)是房屋本身加土地，房屋地基、院落的土地所有權(quán)都?xì)w屬在范圍之內(nèi)。所以，房產(chǎn)稅實(shí)際上會(huì)對(duì)兩個(gè)部分繳納稅款，一是房屋本身價(jià)值，二是地產(chǎn)價(jià)值。 

1. 評(píng)估房屋價(jià)值 

房屋價(jià)值通常由當(dāng)?shù)氐膶?zhuān)業(yè)的評(píng)估人員決定。為了了解房產(chǎn)的價(jià)值，可以聯(lián)系當(dāng)?shù)卦u(píng)估員的辦公室或者當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)。許多評(píng)估員都有在線工具，可以根據(jù)地址查找房產(chǎn)價(jià)值。有時(shí)屋主也可以從金融機(jī)構(gòu)獲得價(jià)值估計(jì)。 

大致說(shuō)來(lái)房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則有3個(gè)： 參考同地區(qū)，同類(lèi)房屋最近一段時(shí)間的成交價(jià)格，這是評(píng)估房屋價(jià)值（包括土地價(jià)格）的主要參考因素； 

房屋價(jià)格加上土地價(jià)格，即在當(dāng)前建材成本和勞動(dòng)力成本下，在同一塊地皮上修造同類(lèi)房屋的造價(jià)，并根據(jù)相應(yīng)的新舊狀況進(jìn)行折舊處理； 假定房屋用于出租，可以收到多少租金。 

綜合以上三點(diǎn)，并結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況，可以得到房屋的評(píng)估值。地方政府根據(jù)估價(jià)員的評(píng)估，會(huì)將新的房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告提前半年通知屋主，如果屋主覺(jué)得價(jià)值評(píng)估符合心理預(yù)期，就等著政府寄來(lái)新的稅表；如果覺(jué)得和心理預(yù)期相差太大，可以提出要求重新評(píng)估，政府會(huì)委托評(píng)估員，重新審核評(píng)估報(bào)告并將結(jié)果寄給屋主。屋主如果還不覺(jué)得不合適，可以要求上訴，由法庭最終裁定。 

2. 評(píng)估土地價(jià)值和周邊設(shè)施獲得的總價(jià)值

在大城市，往往土地價(jià)值高于房屋價(jià)值，所以房產(chǎn)稅率一般會(huì)以土地的價(jià)值為基礎(chǔ)。土地越有價(jià)值，房產(chǎn)稅越高。因?yàn)橥恋氐膬r(jià)值會(huì)隨著時(shí)間而改變，所以即使地方政府沒(méi)有具體改變房產(chǎn)稅稅率，屋主自己也應(yīng)該大概了解擁有的土地值多少錢(qián)，提前預(yù)估房產(chǎn)稅率變化趨勢(shì)。 

一塊土地的價(jià)值通常由兩件事決定：土地本身的價(jià)值和附加任何東西的價(jià)值。要知道財(cái)產(chǎn)性的總價(jià)值，就需要將這兩個(gè)值相加。通常，本地評(píng)估人員可以提供這兩個(gè)信息。 

舉例來(lái)說(shuō)在美國(guó)A縣買(mǎi)了一所房子，預(yù)估價(jià)值為357000美元，由于靠近繁華商業(yè)區(qū)以及兩處便利的高速公路，預(yù)估價(jià)值是307000美元。加上這兩個(gè)值，我們的財(cái)產(chǎn)總價(jià)值為357000 + 307000 = 664000美元。在接下來(lái)的幾個(gè)步驟中，我們將使用這個(gè)值來(lái)計(jì)算我們的房產(chǎn)稅。 

3. 查找房屋所在地區(qū)的地方政府稅率

房產(chǎn)稅稅率每個(gè)州以及州內(nèi)各縣市征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)都不同，稅率在1%-3%左右浮動(dòng)。 有一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算公式：房產(chǎn)稅稅率＝預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值總額。不過(guò)即便是同地區(qū)，房產(chǎn)稅稅率還會(huì)隨時(shí)間變化而變化，這取決于征稅機(jī)構(gòu)的需要。 

比如A縣有預(yù)算短缺，就可能會(huì)提高稅率以使收支平衡。因此了解房屋所在地區(qū)，政府的最新財(cái)政信息至關(guān)重要，與評(píng)估財(cái)產(chǎn)價(jià)值一樣，通?？梢詮漠?dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)得到這些信息。 

4. 發(fā)現(xiàn)其他地方機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)稅稅率

房產(chǎn)稅的總稅率一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分共同組成。所以地方政府并不是唯一需要征收房產(chǎn)稅的組織，其他為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的組織也通常會(huì)設(shè)置相應(yīng)的房產(chǎn)稅。值得注意的是，大多數(shù)公立學(xué)區(qū)的大部分開(kāi)支都來(lái)自地方房產(chǎn)稅的財(cái)政來(lái)源支持，城市、城鎮(zhèn)和其他地方實(shí)體也可能需要繳納一定的房產(chǎn)稅。 

在我們的例子中，假設(shè)我們生活在ABC州的D市，我們需要支付1%的州稅率，同時(shí)D市還擁有自己的2%的房產(chǎn)稅，最后D市公立學(xué)校會(huì)以3%的稅率征收自己的學(xué)區(qū)房產(chǎn)稅。  

5. 計(jì)算總稅率

當(dāng)知道所有不同類(lèi)型，但必須支付的房產(chǎn)稅稅率類(lèi)型時(shí)，計(jì)算全部的稅率就相當(dāng)容易了。首先將不同的稅率相加，以獲得需要支付的總房產(chǎn)稅率。 

在例子中，由于我們有全州1%的財(cái)產(chǎn)稅，2%的市稅率，以及3%的學(xué)區(qū)稅。 

我們總共需要支付1% + 2% + 3% = 6%的房產(chǎn)稅稅率。 還有一個(gè)需要關(guān)注的稅項(xiàng)，那就是額外地產(chǎn)附加稅。 

當(dāng)購(gòu)買(mǎi)的房子屬于新發(fā)展區(qū)，一般地稅在基礎(chǔ)稅率外還會(huì)有額外地產(chǎn)附加稅Mello Roos tax，這個(gè)稅主要用于該區(qū)域的基礎(chǔ)建設(shè)，如學(xué)校、公園等公用設(shè)施。 對(duì)于額外地產(chǎn)附加稅繳納的年限可以在購(gòu)房時(shí)和賣(mài)家或開(kāi)發(fā)商確認(rèn)，他們會(huì)準(zhǔn)確告訴你。 通?；A(chǔ)稅率是1.2的話，額外地產(chǎn)附加稅是零點(diǎn)幾。 

6. 計(jì)算總房產(chǎn)稅

把總財(cái)產(chǎn)稅率乘以正在計(jì)算的房屋與土地總估值，就將得到財(cái)產(chǎn)稅總共需要多少錢(qián)。 在例子中，總房產(chǎn)稅率是6%，房產(chǎn)價(jià)值664000美元，0.06×664000美元=39840美元。 則39840美元為最終的房產(chǎn)稅。 

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