目前美國的經(jīng)濟情形越來越不明朗，房價可能已到高位。西雅圖的房價已經(jīng)開始下跌了。美國經(jīng)濟衰退的風(fēng)險也在增加，在美國房產(chǎn)投資，房價隨時可能下跌。這種情況下，我們還應(yīng)不應(yīng)該在美國房產(chǎn)投資？

在美國房產(chǎn)投資需要因人而異。得看有多少資金，投資區(qū)域，風(fēng)險偏好，年齡階段，投資的目的，等等。首先，選擇房產(chǎn)所在的區(qū)域，每年房價的漲幅不大。其次，通過計算發(fā)現(xiàn)，投資房產(chǎn)比起基金和債券，風(fēng)險少，收益高。最最重要的，投資房產(chǎn)必須有自己的原則。

在買每一個房子之前，應(yīng)該想好退路。買房子的原則，即便將來房價猛跌，房子賣不出去，可以把房子出租出去，而且， 有正的現(xiàn)金流。這樣，足夠熬過熊市，等待牛市的到來。

歷史數(shù)據(jù)告訴我們，美國的房產(chǎn)市場一直是螺旋式上升的。等到房價再次上升的那一天，同時獲得現(xiàn)金流和房產(chǎn)增值兩部分的收益。

投資美國房產(chǎn)的原則

滿足1%的原則

1%是行業(yè)內(nèi)公認的的買出租屋的標準。也就是說，如果是10萬美元的房子，那么一個月的租金應(yīng)該是在1000美元以上。一個房子如果能夠滿足1%的原則，那么在支付了地稅，保險，以及房屋貸款之后，一般會有正的現(xiàn)金流。那么如何確定房子的租金呢？你可以通過網(wǎng)站zillow.com 或者rentometer.com 確定。

出租率高的地區(qū)，房子平均空置期少于45天

房子能否出租出去，多長時間出租出去，決定了一個房子是正現(xiàn)金流還是負的現(xiàn)金流。所以，房產(chǎn)的空置期很重要。如何確定房產(chǎn)的空置期？可以找當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司咨詢，或者找當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀人查一下數(shù)據(jù)庫，看看目標房區(qū)域的房子，都是多長時間賣掉的，或者自己直接到zillow.com中查詢一下。

房子不在水災(zāi)區(qū)

這個點主要是考慮到房子在未來出售的受眾以及在持有房子的時候的現(xiàn)金流問題。水災(zāi)險的價格太貴，會導(dǎo)致現(xiàn)金流太低。

獨立別墅

做出租，可以買整棟公寓或者獨立別墅。他們各有各的優(yōu)點和缺點。

買整棟公寓的優(yōu)點是管理方便，現(xiàn)金流較高。缺點是所有的雞蛋放一個籃子里，加大了風(fēng)險。同時，轉(zhuǎn)手要比獨立別墅相對來說難一點。

買獨立別墅是為了規(guī)避風(fēng)險，同時，也是將來轉(zhuǎn)售方便。萬一我們要離開現(xiàn)在的城市到別的城市去，出售獨立別墅也會容易一點。

獨立屋的另一個好處是，房子的升值與否，是跟周圍房子的價格息息相關(guān)的。如果市場好，周圍房子價格上揚了，你的房子的價格，也會水漲船高。這個不像獨棟公寓，公寓的價格跟周圍的房價關(guān)系不大，主要跟租金收入有關(guān)。

獨立屋在開車1個小時的范圍之內(nèi)

這是為了節(jié)省時間成本。我曾經(jīng)買過一個開車近 1.5 小時的投資房。每次去看那個房子對我來說，都是極大的痛苦。

買需要翻新的低價房

買房子就像買股票，需要做價值投資。沒有問題的房子，大家很容易估算出該房子的價值，導(dǎo)致你很難用低價買到有價值的房子。對于那種需要翻新的爛房子，尤其是法拍屋，銀行屋，價格會比較低。低價買入破房子，通過翻新，你就可以做到給房子增值。翻新后或留或賣，無論市場上房子的價格如何波動，只要你是在足夠低的價格買進的，又是有現(xiàn)金流的，你自然是沒有什么可怕的。

結(jié)論

從房子的位置，價格，房屋的類型方面做出了規(guī)定。從買房的時候，就開始考慮到將來的市場風(fēng)險，做到未雨綢繆。即便將來房價暴跌，也不至于手足無措。

鑒于美國各地方的美國房產(chǎn)投資市場不同，地理位置各異，新舊房子不一，個人情況不同，你可以根據(jù)我說的原則，適當(dāng)調(diào)整，整理出最適合你個人情況的房產(chǎn)買賣原則。