美聯(lián)儲(chǔ)在北京時(shí)間今日凌晨如期宣布加息25基點(diǎn)，從此前的1.75%到2%調(diào)高至2%至2.25%，符合市場(chǎng)廣泛預(yù)期。這是美聯(lián)儲(chǔ)自2015年開(kāi)啟加息周期以來(lái)的第八次加息。市場(chǎng)預(yù)期今年美聯(lián)儲(chǔ)還將加息一次，2019年加息3次，2020年加息2次。美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息對(duì)美國(guó)房產(chǎn)投資有影響嗎？美國(guó)房產(chǎn)投資在加息之后會(huì)減少多少收益？

美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)健

美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)二季度強(qiáng)勁增長(zhǎng)，失業(yè)率低至3.8%，這已經(jīng)觸及了3月美聯(lián)儲(chǔ)SEP的水平，快于美聯(lián)儲(chǔ)的預(yù)期，且薪資增速同比增長(zhǎng)2.6%，處于穩(wěn)健態(tài)勢(shì)；美國(guó)4月核心PCE物價(jià)水平同比增長(zhǎng)1.8%，逼近美聯(lián)儲(chǔ)2%的目標(biāo)。

加息意味著全球貿(mào)易和交易成本的上升！我們知道，在一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)層面，如果電價(jià)、油價(jià)、水價(jià)、地價(jià)等出現(xiàn)上漲，將會(huì)帶動(dòng)一系列生產(chǎn)成本的上升，而貨幣的“漲價(jià)”，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響比這些更為全面。

加息能否控制美國(guó)房產(chǎn)投資的過(guò)快上漲

加息對(duì)房?jī)r(jià)的最直接影響是貸款利率的上升使得購(gòu)房成本的增加。假設(shè)投資者通過(guò)貸款50萬(wàn)美元在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，在這此加息0.25個(gè)百分點(diǎn)后，抵押貸款利率也增加了0.25%，這意味著每月還款將多了70美元。美聯(lián)儲(chǔ)提高短期利率的決定在市場(chǎng)的廣泛預(yù)期之內(nèi)。

在2018年，購(gòu)房者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)抵押貸款利率與幾年前的低點(diǎn)相比，有了很大的提高。大多數(shù)投資者目前能夠較大程度地承受因?yàn)?/span>利率上漲所造成房產(chǎn)成本的增加。但利率提升到某一點(diǎn)后，高房價(jià)和高利率將影響一些消費(fèi)能力有限的投資者。

房貸利率的提高將不可避免地影響房產(chǎn)投資者的購(gòu)房預(yù)算，而支付能力的下降也可能會(huì)降低購(gòu)房者的預(yù)算。在紐約、洛杉磯等房?jī)r(jià)比較高昂的市場(chǎng)和地區(qū)，房?jī)r(jià)最容易受到這些因素的影響。

即使抵押貸款的增加會(huì)導(dǎo)致部分投資者推遲購(gòu)房計(jì)劃，市場(chǎng)機(jī)制也會(huì)在一定程度上進(jìn)行調(diào)整。與此同時(shí)，由于加息，一些投資海外的美元肯定會(huì)回到美國(guó)尋求更穩(wěn)定的投資收益。在美國(guó)投資是尋求資產(chǎn)價(jià)值保值甚至升值的好方法。

歷史上的數(shù)據(jù)也證明了這一看法，2004-2006美聯(lián)儲(chǔ)曾連續(xù)加息，將聯(lián)邦基金利率從2004年的1%上調(diào)至2006年的5.25%，但這一期間美國(guó)房?jī)r(jià)恰好是上漲最快的，當(dāng)期舊金山、洛杉磯和紐約等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅達(dá)五至八成。

而從過(guò)去40多年的歷史來(lái)看，房?jī)r(jià)的每一輪峰值都遠(yuǎn)超上一輪，且除次貸危機(jī)外，每一輪房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度都十分有限。

結(jié)合當(dāng)下各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，更多的觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)前美國(guó)房產(chǎn)投資的升勢(shì)有良好的基礎(chǔ)和可持續(xù)性。