美國房產(chǎn)在第二季度價(jià)格大漲，健康的經(jīng)濟(jì)和不斷改善的就業(yè)環(huán)境吸引了更多投資者，盡管利率走高，但目前的房屋庫存短缺比幾年前更加嚴(yán)重，預(yù)期房價(jià)仍會持續(xù)上漲。第一季度零售地產(chǎn)價(jià)格增長放緩，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格增長最快。需要警惕的是：加息和貿(mào)易戰(zhàn)可能會對美國房產(chǎn)帶來不利的影響。

今年第一季度實(shí)際GDP增長2%，速度放緩，但依舊近三年來的最好數(shù)值，并在二季度開始加速增長，可以看出特朗普政府1.5萬億美元的減稅計(jì)劃開始產(chǎn)生實(shí)際效果。第一季度非農(nóng)業(yè)人口就業(yè)率已經(jīng)觸及2000年最高水平，商業(yè)和消費(fèi)者信心提升，經(jīng)濟(jì)前景依然廣闊，美聯(lián)儲此前預(yù)計(jì)的2018年2.7%的經(jīng)濟(jì)增速不難實(shí)現(xiàn)。

特朗普政府已經(jīng)落實(shí)了對鋼鐵和鋁進(jìn)口征收關(guān)稅，這提高了房屋建造成本，貿(mào)易戰(zhàn)的另一重要影響是通貨膨脹，因?yàn)槲飪r(jià)和服務(wù)價(jià)格的上漲，通脹隨即轉(zhuǎn)化為更高的貸款利率。6月14日美聯(lián)儲再次加息0.25%，預(yù)計(jì)今年還將加息2次，明年預(yù)期加息3次，利率上漲可能會減緩房產(chǎn)銷售的步伐，給房地產(chǎn)帶來不利影響。

一、住宅

2017年初以來，美國主要城市的房價(jià)上漲強(qiáng)勁，其中西雅圖以12.71％ 同比增速奪得頭名，排名二到四名的地區(qū)分別是：拉斯維加斯，舊金山，圣地亞哥和洛杉磯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度美國房產(chǎn)的購買價(jià)格同比上漲7%，是2011年以來最高水平，總體房價(jià)現(xiàn)已超過金融危機(jī)前水平。

越來越高的房價(jià)和貸款利率的提高，使得房產(chǎn)購買力持續(xù)下降，工薪階層需要花費(fèi)收入的31.2%才能負(fù)擔(dān)得起。第一季度房屋購買力指數(shù)為157.7。隨著利率的不斷上升，房產(chǎn)購買力有繼續(xù)下降的趨勢。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二季度房屋年化銷售總數(shù)比環(huán)比第一季度下跌2.5%，第二季度房產(chǎn)銷售量不佳的原因是由于庫存量的持續(xù)降低，這或?qū)?/span>影響美國的房市下半年的表現(xiàn)。

健康的宏觀經(jīng)濟(jì)和就業(yè)情況帶動房地產(chǎn)行業(yè)，盡管房貸利率最近兩年持續(xù)走高，但目前的房屋庫存短缺比幾年前更嚴(yán)重，預(yù)期房價(jià)仍會持續(xù)上漲。

二、商業(yè)地產(chǎn)

第一季度商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格同比上漲7.1%，除工業(yè)地產(chǎn)外其他商業(yè)地產(chǎn)和公寓價(jià)格增長速度都有所下降，隨著美國經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇和特朗普政府的工廠回國政策影響，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格以3.3%的增長速度排名首位，二到四名分別是：辦公，公寓，酒店和零售地產(chǎn)。

2017度美國商業(yè)地產(chǎn)平均出租率為44.5%，主要城市中的洛杉磯、芝加哥和亞特蘭大出租率低于平均值，而紐約三區(qū)的出租率最高，均超過70%，曼哈頓甚至達(dá)到77.7%。

總結(jié)：美國房產(chǎn)自2011年以來漲至現(xiàn)在歷史高位，短期投資風(fēng)險(xiǎn)較大。第二季度曼哈頓房價(jià)中位數(shù)年增率下跌7.5%，連續(xù)第二個季度出現(xiàn)年增率下跌情況，主要原因是前期價(jià)漲太高。從長期來看，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)會支撐房價(jià)繼續(xù)上漲，但短期看市場正處于價(jià)格調(diào)整之中。