回顧當(dāng)年美國房產(chǎn)泡沫，因美聯(lián)儲的貨幣寬松政策，導(dǎo)致了銀行信貸的極度擴(kuò)張。最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的爆發(fā)。而如今在美國房產(chǎn)泡沫次貸危機(jī)后數(shù)年，隨著特朗普在2106年底的美國大選中勝出，美國經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，房產(chǎn)市場開始逐步回暖，千禧一代更是正大舉購房，全美購房興趣已逐步恢復(fù)至次貸危機(jī)前的水平。更是在2017年，美國房價再一次創(chuàng)下歷史新高。這不禁會讓很多人擔(dān)心，美國房產(chǎn)泡沫是否會再度來臨？

據(jù)美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)，去年11月，美國別墅價格已升至近10年來新高。2017年，全美房地產(chǎn)存量價值約為2萬億美元，同比增加6.5%。全美房地產(chǎn)總價值已經(jīng)達(dá)到31.8萬億美元。同時，美國房地產(chǎn)升溫也反映在股市上，去年全年美國地產(chǎn)股大漲了75%，表現(xiàn)遠(yuǎn)超標(biāo)普500的平均表現(xiàn)。一些分析人士認(rèn)為：火熱的美國地產(chǎn)又一次進(jìn)入了泡沫階段。

美國房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁

對美國樓市來說有很多積極因素，其中最重要的因素是美國兩大代人的剛性需求。首先是千禧一代（出生于1981至2000年）逐漸成長到了買房的年紀(jì)，其次是嬰兒潮一代（出生于1946至1964年）逐漸退休，對改善性住房有著強(qiáng)烈的需求。在強(qiáng)勁的市場需求下導(dǎo)致美國房地產(chǎn)供不應(yīng)求。

美國最高的價格集中在大城市。洛杉磯的房地產(chǎn)市場總值已經(jīng)達(dá)到2.7萬億美元，在美國排名第一；紐約排名第二，房地產(chǎn)市場總價值是2.6萬億美元。排名前十的城市，房地產(chǎn)總值之和為11.3萬億美元，占全美房地產(chǎn)市場總量的36%左右。

難道美國房產(chǎn)泡沫再度來臨？

在房地產(chǎn)火熱的同時也引發(fā)了擔(dān)憂。 2005年預(yù)測美國房地產(chǎn)泡沫破裂的詹姆斯·斯塔克（James Stack）稱，美國的“房地產(chǎn)泡沫晴雨表”指數(shù)在過去一年中上漲了80％。 詹姆斯認(rèn)為，從估值，消費(fèi)者心理和市場否定的角度來看，現(xiàn)在就是2005年的重現(xiàn)。人們不相信房地產(chǎn)有泡沫，他們更不愿意傾聽相關(guān)信息。

雖然最終市場可能逐漸降溫，但詹姆斯認(rèn)為，從歷史上看，這輪房地產(chǎn)泡沫很有可能在下一次經(jīng)濟(jì)衰退周期中硬著陸。今年美聯(lián)儲實(shí)施的三次加息將加劇美國房地產(chǎn)硬著陸的風(fēng)險，房地產(chǎn)股已經(jīng)接近這輪上漲周期的頂點(diǎn)。

稅改對美國房地產(chǎn)的影響

據(jù)美國房地產(chǎn)商協(xié)會介紹，2017年底特朗普推進(jìn)的稅改法案給房地產(chǎn)市場帶來雙重影響。一方面，稅改法案降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅率，同時購房者也將從繳稅基數(shù)翻倍中受益。但另一方面，抵押貸款的繳稅基數(shù)從100萬美元下降到了75萬美元，這可能會限制購買者在加州或紐約等高價區(qū)購買房屋的意愿。總體來說，特朗普的稅制改革可能會房價下跌并減少美國房地產(chǎn)泡沫。