首先，父母們常常沒有意識(shí)到他們放棄的是安全保障，尤其是他們打算繼續(xù)在這房子里生活的話。如果你的孩子要離婚，其前配偶對(duì)這套房產(chǎn)就會(huì)擁有合法主張的權(quán)利。如果你的孩子拖欠貸款，債權(quán)人可以接管房產(chǎn)。你的孩子可能未經(jīng)你的許可就賣掉這份財(cái)產(chǎn)。
“生活中沒有什么比被孩子趕出家門更糟糕的事情了，”財(cái)富管理公司Aspiriant的負(fù)責(zé)人約翰?科林斯(John Collins)說。以下是需要考慮的問題，以及在極少數(shù)有理由過戶的情況下，如何正確進(jìn)行過戶操作。
獲取納入醫(yī)療補(bǔ)助計(jì)劃(Medicaid)的資格
很多家長認(rèn)為把美國房產(chǎn)過戶給孩子，會(huì)幫助他們獲得享受醫(yī)療補(bǔ)助計(jì)劃中的長期醫(yī)保福利的資格。然而在多數(shù)情況下這種資格都是得不到的。如果申請(qǐng)人是在把房產(chǎn)過戶給孩子后的五年之內(nèi)向醫(yī)療補(bǔ)助署(Medicaid)申請(qǐng)長期醫(yī)保福利，醫(yī)療補(bǔ)助署會(huì)認(rèn)為做出贈(zèng)予行為是為了獲取納入醫(yī)療補(bǔ)助計(jì)劃的資格。舊金山富國銀行私人銀行(Wells Fargo Private Bank)的財(cái)富規(guī)劃總經(jīng)理凱瑟琳?迪安(Katherine Dean)說，這會(huì)導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)人不符合申請(qǐng)資格，理論依據(jù)是這份房產(chǎn)本來是可以用來支付個(gè)人醫(yī)保的。迪安說，實(shí)際上，房子原本是可能不會(huì)計(jì)入資產(chǎn)估值的。比如，如果申請(qǐng)人把房產(chǎn)過戶給一直住在這套房子里并至少提供了兩年必要護(hù)理的配偶或孩子時(shí)，那條五年時(shí)間的規(guī)定就不管用了。財(cái)產(chǎn)保值
如果父母的美國房產(chǎn)價(jià)值是在美國國內(nèi)稅務(wù)署(the Internal Revenue Service)或州稅務(wù)機(jī)關(guān)允許的免稅范圍之內(nèi)，為了財(cái)富保值或避稅而過戶房產(chǎn)是不可取的。在適用聯(lián)邦贈(zèng)與稅的情形下，稅率可能高達(dá)40%，而且可能還要繳納州贈(zèng)予稅。如果房子是正常遺產(chǎn)的一部分，稅務(wù)負(fù)擔(dān)很可能要低得多。科林斯說，繼承人的支出基準(zhǔn)將會(huì)上升，并可將房子立刻出售，這樣做對(duì)收入所得稅或資本利得稅不產(chǎn)生任何影響。希望少納稅的父母可以賣掉美國房產(chǎn)，并與孩子們分享收益?？屏炙拐f，對(duì)于已婚夫婦來說，收益中的前50萬美元（約合人民幣311萬元）是免繳資本利得稅的，單身納稅人則是前25萬美元（約合人民幣156萬元）免繳資本利得稅。巴爾的摩(Baltimore) T. Rowe Price公司的高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師斯圖爾特?里特(Stuart Ritter)說，房子過戶也讓人失去了反向抵押貸款的選擇。在進(jìn)行反向抵押貸款的時(shí)候，房主以住房產(chǎn)權(quán)作抵押進(jìn)行借款，按照協(xié)議規(guī)定，借款人可以繼續(xù)居住在房子里，但當(dāng)住房出售、借款人搬走或去世時(shí)，貸款（及累計(jì)利息）要一次付清。
大地產(chǎn)及信托資產(chǎn)
如果過戶可以將父母的美國房產(chǎn)降低到不用納遺產(chǎn)稅的程度，那可能是個(gè)好主意。那是為孩子保留大部分資產(chǎn)的辦法，哪怕他們后來決定將其出售，然后去納稅。如果父母想將房產(chǎn)過戶，但要繼續(xù)住在那套房子里，建議采取額外的法律措施。一種選擇是確立“終身財(cái)產(chǎn)權(quán)”(life estate)，在這種安排下，家長會(huì)付給子女“公平市場”的房租，新澤西州帕西帕尼(Parsippany, N.J.)頂級(jí)財(cái)政資源公司(Summit Financial Resources)的負(fù)責(zé)人薩爾?薩爾沃(Sal Salvo)說。如果未付房租，家長就會(huì)被認(rèn)為在家中擁有“保留利益”。薩爾沃說，在這種情況下，美國國內(nèi)稅務(wù)署就會(huì)視過戶未曾發(fā)生，判定該房產(chǎn)應(yīng)納入遺產(chǎn)稅征收范圍。建議在進(jìn)行這類安排時(shí)尋求法律幫助。另一種選擇是辦理合格個(gè)人住宅信托(qualified-personal-residence trust)，它允許父母以信托的方式將住房過戶給子女----這能大幅降低地遺產(chǎn)稅和贈(zèng)予稅成本通過。它也允許父母按自己預(yù)先設(shè)定的時(shí)間期限住在這套房子里。
在這種安排下，如果家長住在房子里，過戶時(shí)征收的贈(zèng)予稅可以大大減少，根據(jù)父母計(jì)劃在此美國房產(chǎn)里居住時(shí)間的長短，贈(zèng)予房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格可以低至該住房當(dāng)前公平市價(jià)的25%。房產(chǎn)過戶之后的一切增值對(duì)于受托人和子女來說也都是免稅的。
科林斯說，擁有大房產(chǎn)的父母也可以將住房交給或出售給一家“不完全產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與信托”(defective grantor trust)。住房須納稅的那部分價(jià)值就會(huì)被凍結(jié)，父母在世期間美國房產(chǎn)的任何增值都與他們的房產(chǎn)無關(guān)。信托基金掙得的任何收入對(duì)授讓人來說都是應(yīng)稅的，但通過將房產(chǎn)交予或出售給信托基金，授讓人立刻降低了他或她的產(chǎn)價(jià)值，而房產(chǎn)的所有增值部分對(duì)信托受益人來說將是免稅的。
