中國投資人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房價的2-3%，而在美國一般物業(yè)的租售比（年租金與年房價比）在5-12%之間不等。在這種情況下，如果不依靠良好的租金回報，單純靠物業(yè)增值，中國買家買房后馬上賣掉的“炒房”舉動在扣掉相關(guān)稅費后，在美國市場難有回報可言（法拍屋投資等不良資產(chǎn)投資模式除外）。
策略的選擇決定投資回報
如同魚與熊掌不可兼得，是自住，還是投資，這是美國投資買房從一開始就必須明確的問題。在中國，房產(chǎn)投資的通常策略是在低位時買入，升值后再賣掉。美國房產(chǎn)投資人把房產(chǎn)作為長期投資工具，現(xiàn)金流沉淀一方面需要時間，另一方面也需要銀行按揭杠桿幫助產(chǎn)生高的本金回報。以投資為目的的物業(yè)，投資人優(yōu)先考慮的一定是提高租售比，而出價則是根據(jù)回報率來計算的。如一房產(chǎn)還貸前現(xiàn)金收入是每年2萬美元，那么按照10%投資回報率要求，投資人能承受的房價是20萬美元。
如投資人在買房時摻雜個人喜好，租金回報則往往很難實現(xiàn)最大化。這一點與中國市場的情況類似，通常居住面積大、居住環(huán)境好的高價位房，租客反而少，這就導致了租售比大為降低。在中國一線城市，豪宅的租售比在2%以下。
投資類別左右投資回報
房地產(chǎn)投資分商業(yè)和住宅兩類，二者差異巨大，在美國跨領(lǐng)域投資的投資人較少。商業(yè)地產(chǎn)包括購物中心、辦公樓，租約一般10年、15年較常見，租客多為公司和政府。大型商業(yè)房產(chǎn)市場操作十分透明和專業(yè)，回報率差別不大。除去貸款費用未計算增值的凈回報約為9-11%。住宅地產(chǎn)包括獨棟獨立屋、聯(lián)排獨立屋（即“別墅”）及四個單元以下單元樓。還有一種則是供投資的公寓樓，這種物業(yè)的單元均價低，無論是布局的設(shè)計還是功能面積的布局都是為了實現(xiàn)現(xiàn)金流的優(yōu)化。
房價上漲較快，房價高、租金低的地區(qū)，公寓樓出現(xiàn)的較少，因為每個獨立產(chǎn)權(quán)的單元都能賣出很好的價錢，開發(fā)商寧可出售分割的聯(lián)排獨立屋或分割的公寓獲利。因此，越是具有商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的物業(yè)，其價值的提升對租金收入的依賴越重。
現(xiàn)金流為王而非升值為王
美國房產(chǎn)投資有兩類回報，一是現(xiàn)金回報，二是保值升值。中國的房市特殊，全球罕見。過去10年，史無前例的貨幣泛濫使物業(yè)升值成為中國投資人的主流創(chuàng)富模式。房價上漲的同時，房租卻未能同步跟上，導致國內(nèi)住宅物業(yè)的出租回報未能達銀行按揭貸款利息的一半。因此，中國投資人如果不依靠房產(chǎn)升值基本都是要虧錢的。
美、加、澳等地的情況則完全不同。這些市場健全成熟，租賃活躍，且空置率低，現(xiàn)金回報是衡量物業(yè)的價值準繩，這在商業(yè)地產(chǎn)上尤為突出。國外好的房產(chǎn)投資機會，通常都是“以房養(yǎng)房”，即扣除所有開銷和銀行按揭能帶來凈的現(xiàn)金回報，而貸款部分的權(quán)益能夠帶來的租金收益可明顯跑贏銀行按揭利息，最終令投資人的本金回報率提升。因此，在美國市場上，房產(chǎn)價值和租金緊密相關(guān)，美國房產(chǎn)投資通過分析現(xiàn)金回報率來決定，而不考慮難以掌握的升值。
美國與中國房地產(chǎn)租賃市場最大的不同在于，美國物業(yè)出租率高、空置率低。經(jīng)營性租賃物業(yè)的規(guī)模巨大，回報率比中國高得多（加拿大除外）。美國的租售比一般在6%-10%左右，最高能達到10%-15%，豪宅租售比則為4%左右。雖然澳大利亞的房價近幾年已經(jīng)有一定程度的升值，但得益于高達97%-98%的出租率，其物業(yè)的租售比大約也在5%。
一般來說，房屋的租金與價格并沒有一定的相關(guān)性。以美國為例，各城市間居民購買力與消費水平落差不大，同等狀況的物業(yè)在不同城市的租金因此也并沒有太明顯的區(qū)別，但售價之間的差距則非常之大。所以，如果購房的主要目的并非自住，在選擇租賃的市場時，就應(yīng)更多考慮房價便宜的地方，最好避開一線城市或昂貴地段，房子多接近工作區(qū)或者大學周邊而不是大宅林立的市郊。
一旦成功購得租金穩(wěn)定的物業(yè)，業(yè)主可選擇多種退出途徑。例如，持有物業(yè)收取租金或賣給其他投資者。而獨立屋業(yè)主可選擇將房屋賣給投資者或自住客。在房地產(chǎn)周期的某些階段，相對感性的自住客往往比投資者更愿意付高價，因此，獨立屋在購買熱情高漲的市場有時能升值套現(xiàn)。
