投資美國房產(chǎn)首先應(yīng)該了解的事情
投資別墅優(yōu)于公寓
美國房產(chǎn)投資最主要的房屋種類有獨棟別墅、聯(lián)體別墅、公寓。對于美國房產(chǎn)投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓則不建議考慮。從過去30年美國公寓價格變化規(guī)律看，公寓建成之后價值會逐年遞減，因為美國的人工成本高，老舊的公寓需要花費大量的錢去維護，還要支付高額的物業(yè)管理費，所以超過20年房齡的公寓基本投資價值較低。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但下面的土地是永久產(chǎn)權(quán)的，并會一直升值。持有成本和風險：美國房產(chǎn)投資的持有成本主要有房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費、保險和維護費等。
房產(chǎn)稅：每年分別在十一月和二月分兩次支付，與房產(chǎn)地點有關(guān)，約為1%-3%，一般而言，房產(chǎn)稅越高相應(yīng)的社區(qū)治安、公立學(xué)校、公共交通和醫(yī)院等公共服務(wù)也就越好，房產(chǎn)未來增值空間也越大。
地稅：相當于中國的土地出讓金，地稅與城市有關(guān)，每年繳納額一般為成交價的0.01%~0.022%。
社區(qū)管理費：通常包含社區(qū)管理費及房產(chǎn)保潔、綠化、公共設(shè)施(游泳池，健身房)、房屋結(jié)構(gòu)的保險等。維護修理費：對別墅而言，屋頂、地下室、草坪、室內(nèi)裝修甚至車道都需定期維護，成本因情況而異。一般成熟的小區(qū)會有物業(yè)管理公司按當?shù)胤孔獾?%~10%收取維護費。
保險：美國大部分的別墅是木制的，因此政府要求這類別墅繳納強制保險。
以在洛杉磯購買一棟價值25萬美元的獨棟別墅為例，一年的房屋保險費、維護修理費、社區(qū)管理費、房屋檢查費和郵箱費合計大約為$3100，房產(chǎn)稅約為$5000每年，地稅為$250每年。算下該套獨棟別墅的持有成本超過$8000，顯然，在美國空置房屋不是一個好選擇。
靜態(tài)投資回收期與租售比
靜態(tài)投資回收期是指從項目的投建之日起，用項目所得凈收益償還原始投資所需要的年限，美國房地產(chǎn)進行租賃的靜態(tài)投資回收期一般在七年至二十年之間。例如，以在售的休斯頓某套總價$13萬的300平米別墅為例，若該別墅由房產(chǎn)經(jīng)紀公司代租，租金月收入可達到$1350，同時需要繳納每年$4500的房產(chǎn)稅、每年$750的保險費、每年$800的中介管理費、每年$400的物業(yè)管理費和每年$500的維護修理費。計算可以得出年凈收入為$9300，在不考慮房屋增值的情況下，靜態(tài)回收期約為14年，要高于國內(nèi)多數(shù)理財產(chǎn)品和金融保險的收益率。美國繁榮的房租市場支撐了較高的租售比，2012年舊金山的租售比是44.1、紐約是38.5、洛杉磯35.4、硅谷圣何塞34.7、西雅圖37.2，均高于國內(nèi)一線城市。
如何選合適的地段
不是美國房產(chǎn)都能升值，而是處于好地段的房產(chǎn)才能升值，地段的重要性正如美國房地產(chǎn)大亨特朗普在《交易的藝術(shù)》一書中寫到，“在房地產(chǎn)行業(yè)中，有一句名言，那就是地段、地段還是地段。”他對好地段的界定值得中國投資者學(xué)習，好地段可以從以下四個條件來判斷：1. 擁有優(yōu)美的景色和良好的自然環(huán)境。
2. 所處的商圈要具備增長潛力，并且也要考察一下當?shù)亟?jīng)濟增長是否比較穩(wěn)定，對于社區(qū)建設(shè)發(fā)展和安全性是較大的保障；同時擁有好的學(xué)區(qū)也是衡量的重要指標之一。
3. 具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質(zhì)量的公共服務(wù)的房子增值潛力巨大。
4. 最后也是很關(guān)鍵的，要能滿足人們對聲望的要求。聲望不但可以增值，而且增值的速度要超過普通的商品。有錢人積累財富的速度遠超過普通人，滿足有錢人虛榮心的房子在保值和增值的功能上要超出普通美國房產(chǎn)投資，即使買得貴，其增值速度也會很快使投資物有所值。聲望可以來自自然因素，如海景、江景、山景等;也可以來自人文因素，例如依傍政府或歷史勝地、所在社區(qū)文化層次較高等。
