很多海外投資者會選擇美國商業(yè)房產(chǎn)。與住宅房產(chǎn)相比，美國商業(yè)房產(chǎn)流動性高、夏普指數(shù)高、和其他資產(chǎn)相關(guān)性低并且回報更加穩(wěn)定。

      商業(yè)房產(chǎn)包含辦公樓、出租公寓、工廠、商戶、酒店等類型，其中最受關(guān)注的是辦公樓（CBD 及郊區(qū)辦公樓）及出租公寓，投資占比達(dá) 70% 以上。從市場規(guī)模來看，美國的商業(yè)房產(chǎn)最大亮點就是：全球最大的商業(yè)房產(chǎn)市場，因而流動性也高，因此也更受投資者青睞。

        據(jù)統(tǒng)計2017 年投入美國商業(yè)房產(chǎn)的數(shù)額達(dá)到 2243 億美元，體量將近是英國整體規(guī)模的三倍，德國的四倍。對于我們而言，大的市場規(guī)模能帶來更多的投資機會，更有效的市場定價，以及在投資后期更靈活的退出方式。此外，在美國的商業(yè)房產(chǎn)市場中，機構(gòu)資本交易活躍，機構(gòu)投資者為主要玩家，市場較成熟及穩(wěn)定。

        從市場表現(xiàn)來看，美國的商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)第二大亮點就是：其夏普指數(shù)大大超出美國其他主要資產(chǎn)類別。25 年以來，商業(yè)房地產(chǎn)私募市場的夏普比率達(dá)到 0.85，而公司債、REIT、股市的夏普比率僅處于 0.5 或 0.6 左右的水平。也就是說，如果承擔(dān) 1% 的風(fēng)險水平，投資商業(yè)房地產(chǎn)私募市場能給到我們 0.85% 的年回報率，但買公司債只能給到 0.57% 的回報，投資 REIT 和股市能給到的回報更少，只有 0.5% 左右。

        從分散化投資角度來看，第三大亮點是它和其他資產(chǎn)相關(guān)性低甚至為負(fù)。在 18 年資本市場波動性變大的背景下，投資美國的商業(yè)房產(chǎn)能夠幫助我們降低整體投資組合的風(fēng)險。例如商業(yè)房產(chǎn)和美股相關(guān)系數(shù)為 0.17，若美股出現(xiàn)大的波動，商業(yè)房產(chǎn)回報的變化幅度會比美股幅度低。在這樣的情況下，相較于只配置美股，配置美股和商業(yè)房產(chǎn)后資產(chǎn)組合的波動程度會有所降低。

        從風(fēng)險角度看，第四大亮點是回報穩(wěn)定。商業(yè)房產(chǎn)回報由兩部分組成，其中大部分（70% 以上）來源于自身盈利回報，剩下的部分是來自市價增值。從下圖可以看到，美國的商業(yè)房產(chǎn)盈利增長率基本長期穩(wěn)定在 2.5% 左右小幅波動，由此我們可以看出商業(yè)房產(chǎn)的總回報率也較為穩(wěn)定。

19年未來趨勢：美國的商業(yè)房產(chǎn)市場或?qū)⒊蔀槎惛拇筅A家

        在美國，60% 以上的商業(yè)房產(chǎn)投資都是以 " 轉(zhuǎn)遞實體" 的形式持有，只有不到 10% 的投資是以公司的形式持有。在稅收上，轉(zhuǎn)遞實體不需要在公司層面征稅，而可以將盈虧轉(zhuǎn)到個人層面上交稅。在新稅法上，這些轉(zhuǎn)遞實體的稅負(fù)可以大大減少 20%。低稅收成本在未來將刺激商業(yè)房產(chǎn)投資，帶動行業(yè)增長。

        在細(xì)分類別下，稅改對于美國商業(yè)房產(chǎn)中的出租公寓及商戶的好處更為明顯。對于出租公寓而言，稅改可能會降低民眾購房熱情而提高租房需求。具體來說，凡是 100 萬美金以下的房貸，都能有房貸利息稅收減免；而稅改后，只有 75 萬美元以下的房貸才能享受稅收減免。相對應(yīng)地，能提供稅收減免好處的房子也從占比 40% 左右降到了 15% 左右，可見買房好處大幅降低。買房的不劃算將會刺激人們?nèi)プ夥?，因而對于出租公寓而言是個機會點。對于商戶而言，稅改將提升企業(yè)盈利。一方面公司稅從 35% 降低到 21% 降低了企業(yè)成本，而另一方面?zhèn)€人稅的減少又會刺激消費需求、提升商戶銷量。