本文首介紹澳洲房產(chǎn)土地稅法定豁免中最常見的“主要居所豁免”的適用細(xì)則，以下三類人群應(yīng)當(dāng)尤其關(guān)注主要居所豁免的內(nèi)容。

1第一類是在澳大利亞或者海外其他城市長時(shí)間居住，而在新州留有一套自住房產(chǎn)，希望該房產(chǎn)能夠獲得主要居所豁免的人士。

2第二類是在新州有著多套房產(chǎn)的房產(chǎn)投資者，希望自己土地價(jià)值較高的房產(chǎn)可以獲得土地稅豁免的人士。

3第三類是希望通過更合理的開發(fā)協(xié)議和法律籌劃，使得待開發(fā)的土地能夠豁免或減免部分土地稅的中小型開發(fā)商。

主要居所的豁免是最為常見的地稅豁免的情形, 但是由于常常被翻譯為“自住房豁免”而導(dǎo)致很多人望文生義，產(chǎn)生誤解。

? 例如，很多人可能會(huì)認(rèn)為，雖然我擁有幾處澳洲房產(chǎn)，但是并不是用于出租收取租金，而是全部用于自住的，所以該豁免對于我全部的自住房都是適用的，這個(gè)理解是錯(cuò)誤的。土地稅的法規(guī)只認(rèn)定一個(gè)自然人在全世界的范圍內(nèi)的一個(gè)或多個(gè)居所中只有一個(gè)主要居所。所以，我們不能說我的房子沒有出租或沒有租金收入就是我的主要居所，不需繳納土地稅。

 ? 同時(shí)，若一個(gè)家庭擁有多處房產(chǎn)，并且不同的家庭成員使用不同的房產(chǎn)作為其主要居所時(shí)，該家庭只能選擇其中一個(gè)作為其主要居所享有主要居所的豁免。 例如，夫婦二人分別使用兩套房產(chǎn)作為他們的主要居所，但是他們作為一個(gè)家庭可以且僅能選擇一套土地價(jià)值最高的一間申請主要居所豁免。

 根據(jù)新州的Land Tax Management Act 1956，規(guī)定主要居所豁免的法規(guī)可以概括為：“當(dāng)自然人擁有并且以其主要居所的方式，自前一年7月1日起，連續(xù)使用（used）和占有(occupied)此且僅此一塊土地；或者在其他情況下，財(cái)政總長認(rèn)為該自然人是以其主要居所的方式使用和占有該土地時(shí)，此土地的土地稅應(yīng)當(dāng)豁免”。 

主要居所的認(rèn)定

我們可以看到上述法規(guī)本身對于主要居所的定義是很模糊的。例如，應(yīng)當(dāng)如何定義“連續(xù)”，“使用”和“占有”？ 或是財(cái)政總長依據(jù)什么因素作出主要居所的認(rèn)定？因此，我們需要結(jié)合相關(guān)案例來獲得更精準(zhǔn)的定義。 關(guān)于主要居所認(rèn)定，實(shí)踐中最重要的兩個(gè)判例為2004年關(guān)于首次置業(yè)補(bǔ)貼的Chief Commissioner of State Revenue v Ferrington (GD)和2011年關(guān)于土地稅的Black v Chief Commissioner of State Revenue。根據(jù)這兩個(gè)判例，州稅局（Revenue NSW）應(yīng)當(dāng)依據(jù)以下列出的因素來認(rèn)定一處房產(chǎn)是否是納稅人的主要居所。需要注意的是，州稅局不能僅依據(jù)某一個(gè)特定的因素來做出決定，而是要綜合考慮下列所有的相關(guān)因素。

1. 業(yè)主在該居所居住的時(shí)間及規(guī)律。(如果業(yè)主僅居住了很短的一段時(shí)間，這個(gè)是信息是相關(guān)的，但是也并非決定性的。仍需要考慮業(yè)主在該居所的居住是否帶有“永久”的性質(zhì)，而并非是臨時(shí)性，偶然性和過渡性的。)
2. 顯示業(yè)主將該房產(chǎn)作為自己主要居所之意圖的客觀證據(jù)。(例如， 業(yè)主在出入境的文件或者在駕照等正式文件中填寫該房產(chǎn)地址為居住地址。)
3. 業(yè)主是否結(jié)合自身的情況，合理和充分地解釋了他沒有在該居所居住的原因？(例如，業(yè)主因?yàn)楣ぷ髟蛐枰?jīng)常性的長時(shí)間出差，或者是長時(shí)間在海外照顧生病的親人。)
4. 業(yè)主在其多個(gè)房產(chǎn)中的權(quán)益狀況。(例如，業(yè)主是其主要居所唯一的所有人，而他其他的住處是租賃形式或者和其他人聯(lián)名擁有的。)
5. 業(yè)主在何處存放他的衣物，家具和其他有價(jià)值的物品？
6. 業(yè)主的家人在何處居住？
7. 業(yè)主和該房產(chǎn)是否有很強(qiáng)的聯(lián)系？(例如，業(yè)主把對他來說最重要的私人物品存放在該居所，或者是業(yè)主的孩子在該房產(chǎn)的學(xué)區(qū)上學(xué)等等。)
8. 該房產(chǎn)的水、電、煤氣和互聯(lián)網(wǎng)的用量和其他賬單由誰負(fù)擔(dān)和寄送的地址。
9. 業(yè)主擁有各個(gè)物業(yè)保險(xiǎn)的性質(zhì)。
10. 業(yè)主在何處招待他的親朋好友？

由此，我們可以看到一個(gè)房產(chǎn)是否是納稅人的主要居所是一個(gè)事實(shí)認(rèn)定問題。恰恰因?yàn)榉ㄒ?guī)對于主要居所的定義不是那么清晰的，該法規(guī)在適用的時(shí)候就給了納稅人或律師結(jié)合每一個(gè)個(gè)案具體的情況去論證的空間，通過展示客觀的證據(jù)來幫助州稅局，裁判庭（Tribunal）和法院來判斷一塊土地是否是納稅人的主要居所 。 所以，如果有讀者認(rèn)為自己的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)適用主要居所的豁免，不妨請首先嘗試站在一個(gè)理性的旁觀者的角度，并且結(jié)合上述列表的因素來判斷
你的房產(chǎn)是否應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為主要居所并。

主要居所豁免的法定讓步（Concession）

6. 當(dāng)一位業(yè)主擁有兩塊相鄰的土地或者兩個(gè)相鄰 strata title的房產(chǎn)時(shí)，在滿足一些特定條件時(shí)，可同時(shí)被視為主要居所。

由于篇幅，以上的列表只是介紹性地總結(jié)了部分常見法定讓步的情形。和主要居所的認(rèn)定相似，這些讓步的情形的具體法律適用上需要參見更多過往判例。如果有讀者認(rèn)為自己房產(chǎn)有可能符合上述讓步的情形從而獲得土地稅的豁免的話，則可進(jìn)一步地州稅局進(jìn)行溝通或者尋求專業(yè)的法律意見。

小結(jié)

為了讓讀者更好地了解自己的澳洲房產(chǎn)是否適用主要居所的土地稅豁免，本文介紹了主要居所的認(rèn)定的法規(guī)、案例以及一些讓步的特例。由此，

? 首先，我們可以看到主要居所的定義并非是很生硬僵化的，納稅人和律師有很大的空間去說服州稅局。

? 其次，即使某房產(chǎn)在現(xiàn)階段或者其中一部分并不符合主要居所的定義，相關(guān)的法規(guī)也給出一些靈活的讓步。

? 最后，恰恰因?yàn)橹饕铀砻獾膽?yīng)用廣泛，擁有多套澳洲房產(chǎn)的投資者或者開發(fā)商應(yīng)當(dāng)作出更好的籌劃，避免高額的土地稅賬單。