現(xiàn)在在美國買房的人越來越多，不論是移民還是投資的，大家也都知道美國買房，除了繳納房產(chǎn)稅外，如果是美國買房投資，還要繳納出租的個人所得稅。2年內(nèi)賣掉要繳納房產(chǎn)增值部分的資本利得稅。
美國規(guī)定在一定范圍內(nèi)是可以合法合理避稅的，一般美國房產(chǎn)公司都需要請職業(yè)會計師，這樣的會計師都是很牛的。因為每一個會計師需要管理很多房主的房子的避稅，所以每套房子額費用并不高，每年200~1000美元之間。那種超大型的沃爾瑪例外。
那么怎樣合法合理避稅呢？又怎樣利用美國稅法第1031條款？
初級避稅
我們購買住宅、商業(yè)地產(chǎn)的初級形式，就是直接購買，所以也叫做初級避稅。以前很多客戶問我，怎樣合理避稅？因為投資美國房產(chǎn)，需要交納所得稅的。具體交納多少，需要專業(yè)會計師做賬，合理避稅。記住，他們不是做假賬。這個要看每個會計師的本事。一般稍微大一點的美國房產(chǎn)公司的會計師都是很牛的。因為客戶投資，集中起來都非常大，不牛的早滾蛋了。通過我們的研究，得出：對于以個人名字買投資房產(chǎn)的，可以通過如下方法抵稅：
1. 房子的地稅(房產(chǎn)稅)，保險費
2. 房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂?shù)确诸愓叟f費
3. 房子的維修費
4. 房東到美國來往的機票，餐旅費
5. 房地產(chǎn)公司的管理費
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費
中級避稅
對于用公司名義投資房地產(chǎn)的，在有所有初級避稅法則的同時，還有如下更優(yōu)惠法則：
?1. 您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費
?2. 美國公司可以請雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。（就算是您請的清潔工，保姆，是為您在美國家里服務(wù)的，也可以算在內(nèi)）
?3. 為美國員工發(fā)獎金，禮品，也可以抵稅
?4. 以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的，所有投資費用都可以抵稅。
?5. 您所有招待客戶，請客吃飯，飛機費用，汽油費，旅館費，甚至您穿的衣服的購買費用，都可以稱做公司的運營費用。
?6. 您可以用公司的名義購買電腦，家具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅
?7. 您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅。
?8. 您甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。
以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，只有您想不到的，沒有做不到的。只要您發(fā)揮您的想像力，同時通過當(dāng)?shù)貙I(yè)會計師的協(xié)助，您可以達(dá)到最大限度的避稅。所有費用，請務(wù)必保留原始發(fā)票，收據(jù)，或是郵件確認(rèn)信，或是信件作為報稅憑據(jù)。美國是個講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據(jù)，都可以作為理由合法避稅。
高級避稅
這是玩轉(zhuǎn)美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典，這個是建立在您以公司購買房地產(chǎn)的前提下，而且初級，中級避稅法則同時有效：
為了能解釋的最通俗易懂，我用最簡單的具體案例及數(shù)字來分析其中的精髓，同時為了讓解釋明了，我省略您買的房產(chǎn)的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年遞減等因素，所以您的實際收入會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我的舉例數(shù)字。
舉例：您今天用100萬現(xiàn)金購買一個美國商業(yè)房產(chǎn)，您的純投資回報率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬美元。 這時候您有2個選擇：
A. 您就這么一直收租，比如20年，租金收入160萬，20年后將地產(chǎn)原價賣出200萬（20年升值1倍是很正常的），20年的凈收入就是260萬。
B.您可以用這100萬的房產(chǎn)去抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬出來，利率按照5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，首先這個3.85萬您可以抵稅，同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。這個房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈余。以后每年利息會因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬。
你將75萬美金銀行貸款，再自己墊上25萬，您又可以買一個100萬的商業(yè)店鋪。按照8%回報，您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。
同樣是100萬現(xiàn)金，通過此法您可以買4套100萬，總共價值400萬的房產(chǎn)，現(xiàn)在我再幫您算算這種滾雪球投資方式20年后您的收益情況。
雖然每次您都是用100萬現(xiàn)金購房，但您馬上抵押貸款75萬回來，您每1棟100萬的商業(yè)房產(chǎn)的實際投資現(xiàn)金為25萬美元。
4棟 投資25萬*4年租金 8萬*4本息6萬*4年凈收入是2萬*4=8萬
同樣是年純回報8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產(chǎn)中，您每年可以合法抵稅3.85萬*4=14.4萬， 這可是不小的一筆數(shù)字啊。
更可怕的是，20年后，您將這4套房產(chǎn)，即使是按照原價賣出，你將得到4*200萬，800萬的回報！
這20年，您的純回報將是8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金
您要知道，房產(chǎn)價值20年可是會增長很多很多的，乘上4倍更是不得了。同時，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以后每年都會越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 方法A中的回報。即使咱們?yōu)榱俗層嬎愫唵蚊髁耍蝗ビ嬢^房產(chǎn)升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報在20年里是方式A回報的 8.6倍！
終極避稅
美國富人如何年凈資產(chǎn)增加數(shù)百萬而一分稅錢都不交呢？現(xiàn)在我就教您骨灰級投資商如何玩賺美國稅法的：1031交易法則。
大家都知道房地產(chǎn)最賺錢的方法是通過轉(zhuǎn)賣而賺取差價。打個比方，您通過100萬買了個商業(yè)地產(chǎn)，某一年房產(chǎn)漲價為200萬，您賣出后收益100萬，這個時候您可不要高興的太早，山姆大叔可是瞅著您要找您收稅錢呢！ 對于這100萬的收益，首先需要交30%的財產(chǎn)增值稅(Capital gain), 這一下30萬利潤沒了。別急，剩下的70萬，您還需要交收入稅，又是幾十萬沒了，最后年終，如果您有一半剩下，那就是萬幸拉。 如果您不懂避稅，這錢可是硬當(dāng)當(dāng)?shù)慕怀鋈サ?。但是如果您懂得使?031 交易法則，您就可以1分錢稅不用交！
所謂1031 交易法則，就是美國政府鼓勵再投資的一項稅發(fā)。只要您投資等于或是大與所得收益的地產(chǎn)，您就可以不交稅。同樣那個例子，在賣房后得到200萬后，在6個月內(nèi)，您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等于或是超過200萬的房產(chǎn)，您就可以不交稅！一年，您的凈資產(chǎn)增加了100萬，但不要叫1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031交易法則。
美國玩轉(zhuǎn)避稅法則暫時告一段落。避稅是為了資產(chǎn)更好的翻倍。所以美國人一般手頭沒什么現(xiàn)金，但是資產(chǎn)驚人。
以上就是美國買房避稅的方法，想去美國買房或者有想法去美國投資的人可以了解一下。
