其他州或國(guó)內(nèi)的朋友想投資美國(guó)亞特蘭大房產(chǎn)，但往往不易成功，最后不了了之，什么原因？歸根結(jié)底是市場(chǎng)的供求關(guān)系，即你的買房條件要與市場(chǎng)行情相符合。如何使你的買房條件與市場(chǎng)行情相符？即你要對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情有所了解。
投資房有三要素：
1. 交通方便。2. 學(xué)區(qū)好。3. 房子不必太大。滿足了這三要素，房子就不用擔(dān)心租不出去。買投資房，第一步就是檢查有沒(méi)有HOA Rent Restrictions（出租限制）。亞特蘭大城中心，佐治亞理工學(xué)院（GA Tech）附近很多房產(chǎn)，特別是聯(lián)排房Townhouse、普通公寓Condo、高層公寓High-Rise都有出租限制。
比如有人在城中心看中了一個(gè)高層公寓，想買下來(lái)做出租，幾乎要簽合同了，咨詢經(jīng)紀(jì)人一查才知道，這棟房產(chǎn)有HOA Rent Restrictions: Yes，這時(shí)他才明白，這公寓房只能用于自住，不許出租。
還有艾默里大學(xué)（Emory University）周邊的房產(chǎn)有極強(qiáng)的出租限制。如果有允許出租的房產(chǎn)上市，在那里工作的買房客天天盯著，“守株待兔”，一出來(lái)就搶掉，一年上市幾乎也沒(méi)有一個(gè)。這好理解，對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，能讓出租，干嘛要賣掉？
外地人說(shuō)，他們那里房產(chǎn)很少有出租限制，為什么美國(guó)亞特蘭大房產(chǎn)有出租限制？因?yàn)樽≡谠撔^(qū)的房主不希望有太多不知根底的外來(lái)人員，“走馬燈似的”住在自己的周圍，不安全，小區(qū)的價(jià)值也會(huì)受影響。再說(shuō)，如果沒(méi)有出租限制，美國(guó)亞特蘭大房產(chǎn)價(jià)格可能早被外地買房客炒上了天，好還是不好？不同的人有不同的解讀。
買投資房產(chǎn)，對(duì)那些在Listing 上即使寫HOA Rent Restrictions: No, 也要讓他們提供Covenant or Bylaw （小區(qū)公約或章程），查看里面的Leasing Policy 是否允許出租，還要再自查一遍（Double Check）。
下面講講學(xué)區(qū)房。好學(xué)區(qū)意味著好出租，好學(xué)區(qū)也意味著安全，可以說(shuō)你遇到的多是“奉公守法”的居民，但交通方便學(xué)區(qū)好的房?jī)r(jià)也不便宜，所以你買房條件要符合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)。
外地人想買低價(jià)優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)不容易，與本地買投資房的人相比，沒(méi)有“近水樓臺(tái)先得月”的優(yōu)勢(shì)，我們還是通過(guò)下面的例子來(lái)敘述。
比如某外地人想在John Creek / Alpharetta areas 買年代新一些的 $27萬(wàn)以下獨(dú)棟優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這可是亞特蘭大最好學(xué)區(qū)，交通方便，工作機(jī)會(huì)也多，看得上眼的Single Family House 在$400K，$500K以上，Townhouses 都上$300K 了，顯而易見(jiàn)，不容易。
有的投資人都是Listing 一出來(lái)還沒(méi)看房就下了Offers，成功地買到了投資房。他們不看是因?yàn)樾闹杏袛?shù)，買過(guò)或看過(guò)太多相似的房，一看Listing的描述和照片就知道八九不離十，先搶到手再說(shuō)。對(duì)于外地人來(lái)說(shuō)，你敢在沒(méi)有看房的情況下，就下Offer 一搏嗎？
好學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)低價(jià)房產(chǎn)，都是First Time Home Buyer 和投資人追捧的，你看著好，大家也看著好，要?jiǎng)幼骺?，剛上市就看，“兵貴神速”，馬上出手下Offer。換句話說(shuō)，很可能要和人競(jìng)爭(zhēng)，很可能是Multiple Offers，很可能會(huì)上到或超過(guò)Listing Price。
舉個(gè)例子，好房產(chǎn)星期五上的Listing，到星期一就收到了6個(gè)Offers. 最終賣家選了個(gè)最高/最好的Offer 在星期一簽了合同。
在外地如何與本地的“職業(yè)”買房人競(jìng)爭(zhēng)搶好房產(chǎn)？等你請(qǐng)好假，飛來(lái)亞特蘭大看房，沒(méi)等出手，房子可能已經(jīng)Under Contract了。這樣一來(lái)二去，飛機(jī)票加旅館費(fèi)，你經(jīng)的起幾回折騰？
如果你出價(jià)低于該地區(qū)市價(jià)很多，又遠(yuǎn)在外地，時(shí)間也不充裕，想買到合適的好房產(chǎn)不容易，不如現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，“一分錢一分貨”，退而求其次，擴(kuò)大搜索范圍，降低學(xué)區(qū)要求的標(biāo)準(zhǔn)，能接受房產(chǎn)狀況差一點(diǎn)等。
還有沒(méi)有其他的解決途徑？辦法是有的，好多外地的買房客，把目光放在了稍北一點(diǎn)的Forsyth County, Cumming / Suwannee areas。這里也是好學(xué)區(qū)，有大片的新房在建。新房（Lot）是一期一期地出來(lái)，一次數(shù)量較多，新舊程度一樣，只要小區(qū)在位置、價(jià)位能滿足你的要求，外地人買新房比買二手好房要容易得多。
買新房也有三要素：
1. 能接受新建房的位置（因新房位置通常比二手房遠(yuǎn)些）2. 要等的起（6 ~ 8 個(gè)月建成）3. 先下手為強(qiáng)（搶好的地段Lot ）。你可以根據(jù)你自己的需要，調(diào)整你買房的條件。比如在一個(gè)$30萬(wàn)或$40萬(wàn)起價(jià)的新小區(qū)，你可以在多種戶型中選它的小戶型房產(chǎn)，不要地下室，這樣就可減少購(gòu)房?jī)r(jià)，選擇喜歡的房型外觀，選擇喜歡的floor plan 平面布局。這樣$30萬(wàn)起價(jià)的小戶型房產(chǎn)，可能$35萬(wàn)多一點(diǎn)就能買下，而且房屋設(shè)備都有一段時(shí)間的保修期，不用擔(dān)心像二手房那樣房頂漏雨或空調(diào)設(shè)備壞了要更新等。
一個(gè)買房客根據(jù)自己的需要，去年花了$40萬(wàn)，買了一個(gè)三車庫(kù)帶地下室的新房，目前以出租為主，月租$2400 租了出去，打算過(guò)幾年退休養(yǎng)老搬來(lái)亞特蘭大就收回自己住，那時(shí)再重新油漆一遍，也會(huì)比10幾年20年的二手房還新，把出租和養(yǎng)老的目的結(jié)合在一起，這也是一個(gè)聰明的選項(xiàng)。
所以說(shuō)，外地人和當(dāng)?shù)厝藫尩蛢r(jià)的美國(guó)亞特蘭大房產(chǎn)，不占“天時(shí)地利”，可能一年都搶不到，即要花時(shí)間精力，還要看運(yùn)氣，畢竟時(shí)過(guò)境遷，二手房?jī)r(jià)也漲上來(lái)了，好的二手房不便宜。新建房容易買，有保值功能，位置好的新開發(fā)小區(qū)一期賣完后，往往二期三期眼見(jiàn)得漲，相差好幾萬(wàn)，將來(lái)出手也會(huì)“水漲船高”。國(guó)內(nèi)的買房客，尤其喜愛(ài)買新房。錢少一點(diǎn)的買新Townhouse $30萬(wàn)，錢多一點(diǎn)的買$40萬(wàn)的Single Family House，絕對(duì)不比二手房差?？傊疤}卜青菜各有所愛(ài)”，適合你的就是最好的。
