美國(guó)商業(yè)房產(chǎn)的規(guī)模目前已經(jīng)達(dá)到了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的十分之一，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。對(duì)于那些想要進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的投資者來說，美國(guó)商業(yè)房產(chǎn)的投資價(jià)值也是其他國(guó)家無法比擬的。在美國(guó)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，可以獲得美國(guó)公司經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，有助于幫助投資者融入美國(guó)的主流社會(huì)。

有人會(huì)問，什么是商業(yè)房產(chǎn)，一般來說購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等都可以算作商業(yè)房產(chǎn)，也就是說居住目的以外的建筑都是商業(yè)房產(chǎn)。其交易流程和普通住宅并沒有太多的不同，但需要關(guān)注的重點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)卻與住宅類房產(chǎn)有很大區(qū)別。無論您是移民到了美國(guó)，還是人在中國(guó)，美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資都是獲得長(zhǎng)期，穩(wěn)定收入的一種有效方式。

無論在世界各地，最基本的商業(yè)地產(chǎn)投資要素都大同小異。比如地段地勢(shì)，交通便利性，人流狀況，該區(qū)域購(gòu)買力消費(fèi)力，城市規(guī)劃對(duì)該處地產(chǎn)的影響，比價(jià)，收益率等。如果是以零售業(yè)為主的各種地產(chǎn)，比如購(gòu)物中心，百貨公司大樓等等，還要考慮當(dāng)前租客情況，租約情況和租金收益情況。以零售業(yè)為例，美國(guó)市場(chǎng)上有上萬個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，平均出租凈回報(bào)（CapRate）在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%屬于回報(bào)率很好的項(xiàng)目了。專業(yè)、認(rèn)真地評(píng)估賣方提供的CapRate報(bào)告非常重要。如果當(dāng)前的租客是全國(guó)知名的大型企業(yè)，口碑一流，租約較長(zhǎng)，則吸引力會(huì)更強(qiáng)，但報(bào)出的CapRate會(huì)比較低，比如6%以下，反之應(yīng)該要求較高的Caprate如9%或更高來抵消風(fēng)險(xiǎn)。

此外，如果不是單一租客，則需綜合考慮所有租客的租約，租金情況。另外，對(duì)一些租金明顯很高的租約，他們可能不是真正的租客只是來拉高了物業(yè)的出租率，很快可能離開，扛抬高了賣價(jià)，要特別小心。

美國(guó)現(xiàn)在比較流行NNN的三凈租約模式，意思是租客除了繳付租金，同樣承擔(dān)地稅，保險(xiǎn)和維護(hù)的開銷。這種模式一定程度上保護(hù)了業(yè)主，免去了業(yè)主很多麻煩。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐館等，租期短，凈回報(bào)很高，甚至15%。但這樣的美國(guó)商業(yè)房產(chǎn)，在投資過程中會(huì)有很多的風(fēng)險(xiǎn)，作為不熟悉當(dāng)?shù)氐耐鈦砣?，不要只被?shù)據(jù)迷惑，在確定投資之前還需三思。