美國商業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域一直是財富和資本的聚集地，歷來受到投資者們的喜愛，即使房價居高不下，人們?nèi)匀粠еY本爭相涌入。美國商業(yè)房產(chǎn)有哪些值得投資的優(yōu)勢和亮點呢？這篇文章將細致地為您講解。
美國商業(yè)房產(chǎn)是否值得投資
既然人們的投資熱情一直有增無減，那就意味著一定是有利可圖，因為資本是帶有天然的逐利性的。接下來我們將對比中美兩國的房產(chǎn)市場，讓大家有一個更清楚的認識。
01永久產(chǎn)權(quán)
一般來說，中國的商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)都是40年，但是美國則是永久產(chǎn)權(quán)的，這樣就節(jié)省了很多產(chǎn)權(quán)變更時花費的時間與精力。
02高收益
美國的房產(chǎn)年租金和房子的售價比是比較高的，租售比一般都在1/20，而國內(nèi)租售比在1/50甚至更低。美國商業(yè)平均收益率6-8%，中國基本低于4.5%。由于美國市場是屬于國際市場，從長遠的角度，也更為穩(wěn)定。
03管理簡單
商業(yè)地產(chǎn)中零售商鋪和工業(yè)地產(chǎn)等，房東只管收租金就好。稅費和維修費等是由租戶承擔的。商業(yè)租約普遍比較長，至少3年，很多租約甚至5-15年，所以租約長可避免房東頻繁更換租約租戶的麻煩。
04投資策略靈活
在美國購買商業(yè)地產(chǎn)投資比較靈活。首先，如果您不想全款買房，我們可以為您找到合適的貸款政策，并為您聯(lián)系銀行協(xié)助辦理貸款買房。第二，如果您暫時手頭上有現(xiàn)金全款買房了，買房后需要現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，您還可以做 Refinance，用已購房產(chǎn)找銀行貸款。第三，您還可以和其他人一起投資購買，以出價多少分割地產(chǎn)股權(quán)。
如何計算財產(chǎn)的收入價格和價值？
1.估計計劃總收入(GSI)
此種方法適用于公寓綜合樓、購物中心和分段式辦公樓。計劃總收入就是把整個空間的總租金加起來，同時在計算過程中要根據(jù)特定的市場價值確定空間里每個區(qū)域的租金預(yù)期。
2.從GSI中減去5%的空缺
結(jié)合實際情況來說，在美國，并非所有商業(yè)物業(yè)的單位在一年中都會被完全占用。為了計算的準確率，要從總GSI中減去5%，得出的數(shù)字是有效總收入(EGI)。這是大多數(shù)貸款人在考慮你的潛在購買時將使用的百分比。
3.計算物業(yè)的凈營業(yè)收入(NOI)
在美國，物業(yè)的凈營業(yè)收入可以幫助你決定是否會從一個財產(chǎn)中獲利。獲取物業(yè)第一年的估計營業(yè)總收入，根據(jù)你在同一時間段內(nèi)的估計運營費用(從你的收入中減去你的開支)。如果產(chǎn)生的NOI為正，那么你將獲得初始利潤。為了更加準確地計算租賃房產(chǎn)，在計算過程中應(yīng)該將GSI替換為EGI。
4.計算物業(yè)的資本化率或“資本化率”
在美國，NOI除以物業(yè)價格產(chǎn)生的百分比就是資本化率。資本化率因地區(qū)及其房地產(chǎn)產(chǎn)品的不同有很大差異，這能夠顯示出潛在的房地產(chǎn)利潤率。
例如，如果房產(chǎn)的凈營運收入為7.5萬美元，定價為25萬美元，那么資本化率將為30%。
5.將NOI除以資本化率以確定房地產(chǎn)的理想價格
在美國，無論你是想買房還是賣房，制定適合市場的銷售價格都很重要。將當前或潛在的NOI除以該地區(qū)的資本化率，得到的就是一個包含利潤和運營費用的銷售價格。
例如，如果物業(yè)的資本化率為5%，凈營運收入為9萬美元，那么價格應(yīng)為180萬美元。
6.計算物業(yè)的總租金乘數(shù)(GRM)
你需要獲取商業(yè)空間的掛牌售價，然后除以年總租金收入。這將給你一個GRM編號，然后你可以使用該編號來確定盈利能力。同時，你可以通過利用多個屬性執(zhí)行這些計算并平均結(jié)果來估計市場區(qū)域的GRM。
例如，如果一個房產(chǎn)的銷售價格是72萬美元，年總租金等于8萬美元，那么它的GRM為9。
7.使用GRM創(chuàng)建屬性值估計
將GRM對個別物業(yè)或該地區(qū)的年度總租金乘以倍數(shù)，得到的結(jié)果是根據(jù)當前市場對房地產(chǎn)價值的估計。
例如，如果一個房產(chǎn)的年總租金為7萬美元，GRM為8美元，那么一個合理的價格將是56萬美元。你的商業(yè)房地產(chǎn)代理或評估師應(yīng)該能夠為你提供一個準確的地區(qū)或財產(chǎn)的GRM。
美國商業(yè)房產(chǎn)在未來發(fā)展的前景是巨大的，作為世界的經(jīng)濟中心，投資這里的房地產(chǎn)是一個一本萬利的買賣。
