如今，海外房產(chǎn)投資的熱潮只增不減，隨著一帶一路倡議的發(fā)展和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的收緊，之前被國(guó)人忽視的泰國(guó)房產(chǎn)漸漸成為大家海外置業(yè)的一個(gè)熱門選擇。那么投資泰國(guó)房產(chǎn)怎樣判斷是否有投資價(jià)值呢？
一般來說判斷一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否為上升市場(chǎng)，要從短期，中期，長(zhǎng)期三個(gè)維度來分析。
泰國(guó)一帶一路核心國(guó)，地處東盟核心地帶，東盟物流，貿(mào)易和金融中心，是東盟與中國(guó)的橋梁，中國(guó)對(duì)泰國(guó)的投資大幅增加，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。我國(guó)需通過泰國(guó)，進(jìn)入東盟乃至大湄公河次區(qū)域，對(duì)產(chǎn)品供應(yīng)鏈進(jìn)行重新布局，這就給泰國(guó)帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。
短期：看政策
泰國(guó)與日本，澳大利亞，新西蘭多國(guó)簽署了自由貿(mào)易協(xié)定，有利于我國(guó)的企業(yè)和投資者以泰國(guó)為產(chǎn)業(yè)基地快速、便利地拓展海外市場(chǎng)空間。泰國(guó)4.0 戰(zhàn)略和10大新業(yè)產(chǎn)業(yè)提供高度優(yōu)惠政策吸引外來投資，創(chuàng)造大量就業(yè)。政策方面，除了部分有利于增強(qiáng)泰國(guó)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目可以申請(qǐng)“100 億泰銖研發(fā)基金”的支持，并享有最高15 年的企業(yè)所得稅減免優(yōu)惠外，外企還可享有土地所有權(quán)等非稅務(wù)優(yōu)惠，這大大增加了華人對(duì)泰國(guó)的投資信心。
泰國(guó)東部經(jīng)濟(jì)走廊（EEC）作為“泰國(guó)4.0”戰(zhàn)略對(duì)接“一帶一路”的旗艦項(xiàng)目，對(duì)于泰國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是舉足輕重的。目前中國(guó)企業(yè)中鐵集團(tuán)、中交集團(tuán)已經(jīng)相繼進(jìn)入泰國(guó)市場(chǎng)。
在東南亞，泰國(guó)是第二大經(jīng)濟(jì)體，人均GDP 位列前三。2016 年，泰國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為3976 億美元，人均GDP 達(dá)到5900 美元。
從2015 年開始，泰國(guó)政府就已加大推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并計(jì)劃在未來的幾年里耗資1.7 萬億銖大力發(fā)展高速公路、火車、經(jīng)濟(jì)特區(qū)等基建投資項(xiàng)目。
亞投行也將在跨境和跨國(guó)項(xiàng)目、物流和水電網(wǎng)項(xiàng)目上對(duì)泰國(guó)給予支持。中泰鐵路項(xiàng)目也將成為其陸路運(yùn)輸?shù)臉屑~中心。
泰國(guó)還被世界銀行評(píng)為東南亞第二大易于經(jīng)商的國(guó)家。貨幣政策寬松，暫時(shí)不會(huì)加息，也不會(huì)降息，利于外貿(mào)企業(yè)以及有融資需要的中小企業(yè)的發(fā)展。泰國(guó)有良好的經(jīng)濟(jì)彈性，即使在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下。泰國(guó)也沒有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣現(xiàn)象，是全球少數(shù)幾個(gè)保持穩(wěn)定并無通貨膨脹壓力的國(guó)家。
中期：看供給
土地供應(yīng)緊張是導(dǎo)致泰國(guó)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示曼谷新樓盤開發(fā)在2016 年達(dá)到頂峰后將逐漸減少，市中心和城郊的新盤數(shù)量下降明顯。其中，曼谷的市中心已經(jīng)缺乏可開發(fā)的土地，剩余的土地都是稀缺資源。往年的土地價(jià)格增長(zhǎng)是5%-10%，現(xiàn)在已經(jīng)到了10%-30%。
在2016 年底，17 個(gè)公寓項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格都超過了30 萬泰銖/平米，雖然這不能代表曼谷的房屋均價(jià)，但是也明顯的反映了曼谷最核心區(qū)域房屋價(jià)格的上漲趨勢(shì)。但除了土地稀缺之外，對(duì)于泰國(guó)這么傳統(tǒng)的國(guó)家，土地是不能隨便開發(fā)的，就算是拆遷重建也要經(jīng)過100%的居民同意才可以，所以因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺加上重建的困難，使得泰國(guó)房產(chǎn)價(jià)格上漲成為必然。
人多地少(相當(dāng)于2/3 的北京人口生活在1/10 的北京面積上)，所以房屋空置率僅為1.5%，另外，二手房供應(yīng)量非常少，轉(zhuǎn)售掛牌周期平均僅42 天。
長(zhǎng)期：看人口
東南亞擁有6.48 億人口總數(shù)，其中70%的人口均為40 歲以下，勞動(dòng)力旺盛。泰國(guó)作為東盟的中心，政治，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，就業(yè)充分。失業(yè)率僅為1%，有的年份失業(yè)率低至0.9%,0.8%；世界500 強(qiáng)的外資公司基本都在曼谷設(shè)有分公司，華為就在曼谷設(shè)立公司，5000員工入住曼谷。
曼谷是泰國(guó)首都和最大城市，也是東南亞第二大城市。曼谷是國(guó)際活動(dòng)中心之一，每年有多達(dá)200~300 起的各種國(guó)際會(huì)議在此舉行。泰國(guó)開放養(yǎng)老簽證政策，目前外國(guó)人在泰國(guó)退休養(yǎng)老的人口數(shù)量已超過40 萬人。除了到泰國(guó)定居的群體，泰國(guó)的游客總數(shù)在暴增，2016 年達(dá)到了3200 萬，增長(zhǎng)了9%。
2016 年，中國(guó)人海外房地產(chǎn)成交量，泰國(guó)排第六，2017 年排第三，也就是說泰國(guó)是中國(guó)人海外置業(yè)第三目的國(guó)。
不管是在亞洲還是全球的入境旅游人數(shù)排名中，泰國(guó)總能穩(wěn)居前四名。從泰國(guó)政府施行的經(jīng)濟(jì)政策層面，從住宅用地的供需關(guān)系層面，從人口紅利層面，都能讓我們對(duì)于泰國(guó)房地產(chǎn)增值有一個(gè)良好的預(yù)期，而房地產(chǎn)是信心市場(chǎng)，全球的投資者都有信心，蜂擁而至，勢(shì)必又進(jìn)一步加快了泰國(guó)尤其是核心區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲。
同時(shí)，泰國(guó)擁有良好的社會(huì)治安，高水平的國(guó)際教育和國(guó)際醫(yī)院，慢節(jié)奏的生活和低物價(jià)，使得投資型房屋也具有非常好的居住屬性，實(shí)用功能！另外，穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，也是眾多海外投資者看好曼谷的重要原因：
近幾年最新數(shù)據(jù)，泰國(guó)整體房?jī)r(jià)全球排名99 位，租金回報(bào)率全球第6 位，其租金收益每年可達(dá)5%-10%。胡潤(rùn)研究院發(fā)布《2017 上半年胡潤(rùn)海外置業(yè)投資回報(bào)指數(shù)》中的投資回報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，泰國(guó)房產(chǎn)平均租金回報(bào)率達(dá)5.13%，遠(yuǎn)超中國(guó)大陸。
