購買樓花（期房）概述 

樓花，也叫期房，購買樓花意味著買家根據(jù)開發(fā)商的設(shè)計和規(guī)劃購買尚未動工或尚未建成的房屋。大多數(shù)開發(fā)商都有一系列房屋的設(shè)計供買家選擇，甚至包括墻面、地板、油漆的顏色以及家用電器，也可能提供房屋的樣板間供買家參觀。通過不同的開發(fā)商購買房產(chǎn)也有差異，比如有的開發(fā)商在修改設(shè)計之前不征求買家的同意，或者當(dāng)施工成本增加以后，開發(fā)商向買家多收錢。施工方面的延誤（比如天氣不好，或者下一步規(guī)劃的審批）可能會推遲交房時間。
 
開發(fā)商通過房屋預(yù)售來籌備施工資金，只有最少賣出一定數(shù)量的房屋以后才能開始施工。跟開發(fā)商簽訂合同時，通常要交一部分定金讓開發(fā)商替你保留該房產(chǎn)，等到交房時支付剩下的款項。購買樓花要比購買二手房便宜，但是需要承擔(dān)的風(fēng)險也要在購買之前考慮清楚。
 

購買樓花（期房）的好處 

1- 房屋時的市場價低：簽訂合同時可以鎖定價格，如果房市在購買樓花后繼續(xù)上漲，買家就可以坐收物業(yè)增值的好處。
2- 支付的首付款低：買樓花簽合同時，只需要交納10%的定金，等到房子全部建成后再辦理貸款。這當(dāng)中可能有幾個月甚至1-2年的時間來準(zhǔn)備余款，因此緩解了資金籌措壓力。所以可以說是用極少的資金獲取非常高的回報。
3- 可選樓層或戶型多：買家在開盤時有更多的選擇余地，等到現(xiàn)房或接近現(xiàn)房時期，可供選擇的物業(yè)已經(jīng)為數(shù)不多了。
4- 節(jié)省印花稅：澳洲部分地區(qū)，如維多利亞州墨爾本地區(qū)，法律規(guī)定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產(chǎn)價值征收的。而如果買樓花，通常是在房產(chǎn)開工前就簽訂了合同，所以印花稅只需按地皮價征收。換句話說，投資人所支付的樓花印花稅越少，所擁有的土地價值越低。
5- 稅收折舊效益大：物業(yè)越新，越有可能通過折舊獲得更大的稅務(wù)優(yōu)惠，還可以要求包括設(shè)備和家具等項目的折舊。首次置業(yè)人士更有各種政府補助及印花稅豁免，而新房的維護(hù)費用也相對更低。
 

購買樓花（期房）的風(fēng)險 

因為先付錢后收貨，樓花有機會出現(xiàn)名不符實的機會，所以投資風(fēng)險上相對較高。例如在施工過程中，經(jīng)常需要對建筑圖則進(jìn)行修改，完工后的物業(yè)可能與原來圖則所顯示的并不一樣，而固定裝置和裝修的質(zhì)量及規(guī)格也同樣會有差異。
 
如果房價在交房之前下滑，買家便會損失慘重。當(dāng)銀行的物業(yè)估價低于當(dāng)時簽訂的合同價格，貸款額度便會因此減少，而如果您現(xiàn)金流不足，可能會負(fù)擔(dān)不起銀行的還款，最終被銀行收回物業(yè)拍賣。此外，如果您購買的樓花是作投資用途，在竣工后，可能在同一時間有大量樓盤出租，便會出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，導(dǎo)致租金下跌。
 
購買樓花遇到最壞的情況就是發(fā)展商在樓宇建成前面臨破產(chǎn)或清盤，令工程無法繼續(xù)。為了保障買家，大部分的開發(fā)商會把您支付的10%訂金存入律師的信托賬戶，所以萬一開發(fā)商破產(chǎn)，買家也沒有損失。不過，如果因為發(fā)展商不能完工而無法交房，令您無法獲得原本的預(yù)期收益也是另一種的損失。所以，選擇背景雄厚，具相當(dāng)規(guī)模，充足資金及信譽良好的開發(fā)商是非常重要的。警惕開發(fā)商的落日條款
 

向開發(fā)商提出購買意向

通常情況下房產(chǎn)出售是看誰的出價高或者以固定的價格出售，但是隨著時間的變化，不同房產(chǎn)的出售方式也有所不同。開發(fā)商大多數(shù)情況下會委托多個地產(chǎn)中介出售房產(chǎn)，這些地產(chǎn)中介出售房產(chǎn)的價格和買賣條款可能略有不同。
 
向地產(chǎn)中介交意向金不能保證房產(chǎn)一定會賣給你，只能作為你想要購買該房產(chǎn)的一種意向表達(dá)，交意向金的時候，地產(chǎn)中介必須給你收據(jù)，并且寫明：
1- 地產(chǎn)中介沒有義務(wù)必須把房產(chǎn)賣給你；
2- 你也沒有義務(wù)必須購買此房產(chǎn)；
3- 如果你最后沒有簽合同購買此房產(chǎn)，地產(chǎn)中介要把意向金退給你。
 
地產(chǎn)中介可能會收取多個人的意向金，他們需要告訴你在你之后有沒有其他人想買，或者地產(chǎn)中介有沒有將房產(chǎn)賣給其他人。如果多個地產(chǎn)中介同時出售房產(chǎn)，你交意向金的那家地產(chǎn)中介可能要花一些時間了解你看中的房產(chǎn)有沒有被其他人買走。
 

法律禁止的房屋銷售策略 

房地產(chǎn)中介在談判和交易過程中不可以誤導(dǎo)或欺騙任何人，出售樓花（期房）時，不允許有以下行為：
1- 不可以用低于同類房產(chǎn)市場價的價格宣傳不存在的房產(chǎn)；
2- 給出房產(chǎn)的價格區(qū)間，這個區(qū)間的最低價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房產(chǎn)的實際價值；
3- 扣押買家意向金或者使用高壓戰(zhàn)略讓買家購買較貴房產(chǎn)，否則房產(chǎn)會被出售給其他人。
 

簽訂合同的注意事項

任何涉及法律條款的文件，都強烈推薦在簽訂合同之前咨詢獨立的專業(yè)律師的意見。因為合同一旦經(jīng)買賣雙方簽字，就具有法律約束力，你一定要在簽訂之前仔細(xì)閱讀合同條款，如果有不明白的要問清楚。合同中的有些條款可能影響你的權(quán)益，如果你對某個條款不滿意，可以要求開發(fā)商修改，但開發(fā)商有可能拒絕。
 
簽訂合同之前要跟開發(fā)商確定以下問題：
1- 你能否修改裝修情況？比如油漆顏色、家用電器、地板。
2- 如果房屋沒有按時完工或者壓根就不能完工，你有哪些權(quán)利？定金怎么辦？
3- 合同簽訂后，你或者開發(fā)商可以對房屋設(shè)計做哪些更改？
4- 房屋完工后，誰負(fù)責(zé)維修大小瑕疵？都有哪些保修項目？誰負(fù)責(zé)保修？
5- 如果房地產(chǎn)開發(fā)不被批準(zhǔn)或者建房地點不合適，你有哪些權(quán)利？
6- 在房屋建造過程中你能來施工現(xiàn)場參觀嗎？
7- 你和開發(fā)商在什么情況下可以取消合同？怎樣取消合同？
8- 除了定金和剩余款項，還需要支付什么嗎？比如建筑材料的費用。

樓花（期房）購買流程

1- 預(yù)定房產(chǎn)
購房者選定了滿意的房子后，可支付一筆訂金，一般是1000澳元，向中介或者開發(fā)商申請保留該屋子。訂金會在規(guī)定的時間內(nèi)退還給購房者。
 
2- 向澳洲的海外投資審核委員會FIRB 提出購房申請（如適用）
如果購房者不是澳洲公民或澳洲永久居民，則需要向澳洲的海外投資審核委員會（FIRB）提交購房申請。如果購房者是澳大利亞公民或永久居民，則不需要這一步驟。
 
3- 簽訂購房合同
中介/開發(fā)商向購房者或購房者的代表律師提供購房合同。購房者在咨詢了自己的代表律師并充分理解合同后簽字。隨后，開發(fā)商也需在購房合同上簽字，并向購房者提供一份雙方簽署后的合同。
  
4- 支付10% 的購房定金
購房者需要在合同規(guī)定的時間內(nèi)，一般為5個工作日或2周，支付購房款的10%作為定金。這筆定金一般支付到開發(fā)商的信托賬戶。有些開發(fā)商也允許購房者將定金存入購房者自己的賬戶再由其銀行出具一份擔(dān)保，即Bank Guarantee。
 
5- 房屋施工
開發(fā)商需要在合同規(guī)定的時間內(nèi)完成房屋的建造施工。在此施工期間，購房者不需支付任何費用。
 
6- 交割前驗房 
在房屋完工后，開發(fā)商會邀請購房者或購房者的代表人前去驗房。購房者要以此機會確定房屋的建造是否達(dá)到合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
注意：如果需要貸款，可以在房屋完工后聯(lián)系貸款經(jīng)理或銀行做貸款材料的準(zhǔn)備和預(yù)批，確保在房屋交割前2-3個月內(nèi)準(zhǔn)備好房屋貸款。
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7- 房屋交割
房屋交割的當(dāng)天，購房者需將購房的全款支付給開發(fā)商，購房者的律師會持合同和房款與開發(fā)商的律師交涉完成最后的交割手續(xù)。購房者隨后即入住新屋。

雖然購買樓花能夠在一定程度上減免印花稅，也可以提前鎖定價格，享受投資收益。但在購買樓花房產(chǎn)前，買家需要做好功課，除了需要由有經(jīng)驗的房產(chǎn)律師審閱合同外，買家還應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商或者其銷售中介了解房屋目前的建設(shè)進(jìn)度和批文申請情況，做到心中有數(shù)。從購買樓花到實際交房可能需要登上2年甚至更長的時間，但事先明確項目進(jìn)度和簽訂買賣合同所要承擔(dān)的風(fēng)險的和責(zé)任，對于樓花購買者來說是相當(dāng)有必要的。