在澳大利亞購地建房概述
在澳洲，買地建房顧名思義就是房屋和土地一起打包出售，這是目前澳洲市場上期房的一種主要購買方式。買地建房（House & Land package）需單獨簽署兩份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同，各一式兩份；在所有澳洲當?shù)亻_發(fā)商出售的房產類型中，有近60%的房子是屬于這種類型。澳洲允許買家只承擔土地價值的印花稅，如購地后才蓋房，就可省去建筑房屋印花稅。
如果已有建造規(guī)劃并期待付諸實施，那么你就需要申請一些許可證，并考慮雇傭一名建筑師和建筑勘測師。雖然各類許可證的申請程序極其繁瑣，但他們更大規(guī)劃的作用還是為你確保建筑的安全性、合法性以及周邊環(huán)境和社區(qū)的宜居性，而且這才是值得你關注的方面。把這些工作做好，可以在未來省去很多麻煩。
規(guī)劃許可證
規(guī)劃許可證是準許地塊用于開發(fā)的法律文件，當然，該文件也會涉及其他方面，如建筑美感和邊界的相關規(guī)定，規(guī)劃將系統(tǒng)地規(guī)定建筑的用途和選址及其外觀。規(guī)劃許可證和所有申請表均由當?shù)厥姓C發(fā)和提供，不過，如果需要建筑許可證，你最好還是聯(lián)系建筑勘測師（因為他們才是真正參與勘測的人）。
建筑許可證
在申請建筑許可證之前查明是否先需要獲得規(guī)劃許可證。建筑許可證是由注冊建筑勘測師簽署的書面批準，準許建筑施工、房屋更改、拆除、修繕或移除。該許可證表明相關規(guī)劃和房屋規(guī)格符合市政要求或安全規(guī)則，可隨時開工建造。
自行申請許可證
自行申請所有許可證看起來的確有點讓人望而卻步，因為這整個過程是如此繁瑣。不過，如果你已決定不雇傭任何代理，以下有幾個步驟可供您參考：1- 把你的想法告訴鄰居：任何針對施工項目的反對意見大都來自于你的鄰居們，他們可能覺得你在一定程度上侵犯了他們的隱私、房屋采光或視野。
2- 親自拜訪當?shù)厥姓k公室：你需前往收集各類許可證的申請表、查看地圖并問詢相關建筑限制或能源效率的需求。
3- 與建筑師、設計師或繪圖師一起草擬符合市政規(guī)定的規(guī)劃圖。
4- 把你的規(guī)劃方案交給市政查看：記得攜帶有助申請的相關文件。傾聽他們的意見并準備好相應地修改你自己的想法。
5- 向市政提交申請。
一旦申請獲得批準，你就能獲得一份建筑許可證。之后，就可以開工建造了！
許可證的花費
建筑許可證的花費取決于施工項目的類型，因擬建項目的面積、規(guī)模和施工難易程度而有所不同，價格也會根據(jù)市政或勘測師的不同而有所變化。
注：將許可證視為建筑安全性的保證，而不是一種負擔。與任何因不符合規(guī)定而產生的罰款相比，許可證的價格簡直就是小菜一碟。
豁免許可證申請
在與當?shù)厥姓贤〞r，向他們咨詢你準備施工的項目是否可免除申請。只是有一些基本調整，就有可能跳過申請許可證環(huán)節(jié)。你的目標就是找出任何能夠免除許可證的條款，因為，如果能在最初規(guī)劃時進行適當調整，讓建造符合市政的相關規(guī)定，就有可能完全不需擔心許可證這回事。這就好比讓自家戶外平臺的高度不要超過鄰居家的圍欄一樣，非常簡單。應該向誰咨詢
作為業(yè)主，你需確保在施工前就已獲得所有規(guī)劃和建筑許可。幸運的是，建筑師、設計師或繪圖師可被任命為執(zhí)行人并代表業(yè)主獲得許可證。然而，當?shù)谌浇槿霑r，業(yè)主就要準備好相關合同。合同內容需明確指出代理身份以及是否由他們代表業(yè)主獲得許可證（此外，業(yè)主還需承擔相應費用）。如果你已擁有一套有產權的房產并想要將其翻新，在施工之前，你同樣需要與物業(yè)公司確認， 因為只要牽扯到公共區(qū)域或其他業(yè)主的地塊，都有可能不被允許施工。
選擇一名建筑勘測師
建筑勘測師可由建筑師任命，不過，最保險的還是自己親自挑選。這樣，他們的評估結果才會讓人更加放心。發(fā)行建筑許可證的建筑勘測師需在特定時期的工作完成之時對其所檢測的地塊負責。他們還會在施工滿足其基本要求時頒發(fā)最終勘測許可證或使用許可證。建筑師有責任在每一期工程竣工時給予建筑勘測師實質性的建議。
注：如果需要評估施工是否符合合同內容（例如，所有浴室的瓷磚均已完成），建議雇傭一位獨立建筑顧問。
購地建房的流程
1- 預定土地和戶型
當你選中屬意的土地和別墅戶型后，簽署預定書，支付一筆訂金，一般是5000澳幣，向土地開發(fā)商申請保留這塊地，訂金會在規(guī)定的時間內退還給購房者。
2- 委托專業(yè)的房產過戶律師
澳洲購房者都需要請一位代表律師幫助完成從FIRB申請（如適用）、與開發(fā)商代表律師溝通和房產交接等整個程序。房產過戶律師可以從律師工會網站找也可以由賣房中介推薦。
3- 簽署合同
當收到您的預定表格之后土地開發(fā)商和建筑商會分別將合同在數(shù)日之內發(fā)給您的律師或者房產中介，因此購買House and Land Package時，您需要簽署兩份不同的合同（土地合同、建筑合同），外籍人士還需支付FIRB申請費，待合同成為無條件合同后，買家開始支付土地別墅的首期款。
4- 申請FIRB許可（如適用）
澳洲房產的海外投資者（沒有澳大利亞公民和永居身份的海外人士）需要向澳洲海外投資審核委員會（FIRB）提交購房申請，購房者需填寫一份申請表格并遞交海外投資審核委員會審核，這個過程一般由購房者的代表律師協(xié)助完成。
5- 申請貸款
House and Land Package土地+別墅組合進行貸款，貸款要在土地交割之前完成。
注意：購地建房資金一定要充足一些，因為在這個過程中會可能出現(xiàn)一些其他的意外費用，防止最后卡在一半沒有辦法進行，這樣既要承擔利息，有無法完工沒法交割房子。（選擇builder上要非常注意，因為多數(shù)的builder合同都不是固定費用，標價是一個，建筑開始后會有很多其他條款比如coucil的要求不同，再繼續(xù)提出額外的費用等，需要非常小心。）
6- 土地交割
買地建房的類型，您首先購買到的是一塊空地，購買時開發(fā)商會告知一個大概的土地交接過戶的時間。土地準備交接的前兩個星期政府頒發(fā)土地注冊證，開發(fā)商律師拿到注冊證后通知買家律師，買家律師會通知您：土地交接時需要的資金。對于做了貸款的買家，需要準備的尾款是：土地+別墅的總價-貸款額+律師通知的其他政府費用；交接前2天尾款需要到賬，交接當天銀行會安排進行交接扣款以及貸款的房款。
7- 建筑施工圖申請
土地交接后，建筑商需要向政府提交別墅設計施工圖，需要得到政府的批準。一旦建筑許可證收到后，正式施工一般會在兩星期后全面展開。蓋房子之前都要做土質勘測，才能確定地基到底怎么做。所以在遞交建筑申請（Building Application）的時候，土質勘測是需要同時遞交的。有的買家為了省事，直接找個建筑商幫忙遞交建筑申請。因為合同已經簽了，這時重中之重就要提防建筑商的第一次漲價了。
一般建筑商會在合同里寫，具體地基價格要看土質勘測結果。根據(jù)澳洲相關的規(guī)范里給出的七種土質（從硬到軟排列）。一般來說，土質為A, S, M, H1 和H2的，地基相對便宜，而土質為E和P則表示要花更多的錢來做地基。很不幸的是，澳洲大多數(shù)土地的土質都是‘P’。如果條件允許，您在買地的時候最好和賣家問清楚，尤其是具體這個建筑平臺（building platform）定下來沒有。因為土質這個東西很難講，挖挖坑填填土的，土質很可能會不一樣，鬧不好還要重做。所以要先確定標高，再做土質勘測。
8- 找個設計師畫設計圖
設計圖牽扯一個版權的問題，建議找個設計師來畫圖，畫好了，這個圖就是你的了?？墒钦覀€建筑商來畫圖加蓋房的話，畫好了，蓋好了，雖然房子是你的了，可是這設計圖是人家建筑商的。
9- 找建筑商要報價
找建筑商要報價的時候，你要帶好設計圖和土質勘測報告。一般來說，要報價有兩種情況，一種是找熟人介紹，然后要上幾個報價來對比，另一種是公開的招標。在找建筑商的時候，要確定這個建筑商擅長什么，可以看看他以前做過的項目，這樣做到心中有數(shù)。如果公開招標的話，很多小型的，無牌無證的建筑商就基本上被排除在外了，而且來投標的建筑商對標書（和報價）的準備也會相對細心一點。不管用什么方法，拿到了幾個報價以后，要進行對比的。當然也有總包的承包商，直接弄個交鑰匙工程也可以。總包和分包是有很大區(qū)別的。打個比方，如果是總包，出現(xiàn)了問題，承包商會先開始內部商量，找個冠冕堂皇的理由給你，讓你不得不付錢；而把各個專業(yè)分包出去就不一樣了，如果出了問題，誰的錯誤誰負責，覺得誰不行就換一個。
10- 建筑施工
土地交接后，建筑商收到政府的建筑許可(Building Permit)后開始動工建房，整個建筑過程一般分為五個階段來完成，即：地基，框架，封頂，裝修和完工階段。每個階段完成之后收該階段的建筑款。對于沒有貸款的買家，一般需要在收到付款通知的一周之內付款；對于貸款的買家，需要在收到付款通知之后向貸款銀行提交付款申請，銀行評估工程進度之后放款。
建筑商收錢都是按階段收錢的。第一階段地基收錢不超過15%，第二階段框架15%，第三階段封頂35%，第四階段裝修25%，第五階段完工階段10%。
11- 驗收交房
竣工后由專業(yè)驗房機構為您檢查房子，目的是為了檢查驗房的瑕疵有沒有修復的問題，驗收結束后正式交房同時獲取鑰匙。如果開發(fā)商包租的項目，鑰匙則交給租賃管理公司代理出租。
購地建房過程中驗收交房顯得尤為重要，原則就是要多問，多想，多跑，做到心中有數(shù)，才能用最佳性價比蓋出自己夢想中的房子。
