所謂Flipping或者說短期的“炒房”，就是能夠通過打折扣的情況下買到房子，比如民用住宅，商業(yè)住宅；然后通過進行裝修、或者其他手段，能夠把價格推高，然后在短期內(nèi)賣掉。
2.如何判斷二手房買入的價格是否合理呢？
判斷購買價格合不合理，要通過對市場的了解和所采用的可以使得房屋增值的手段所用的費用有具體的了解。最主要的是要能夠在買房子的時候拿到折扣，最理想的狀態(tài)是，能夠拿到零售價格的50%-70%，你才有可能獲利。
那這樣的話，有的朋友可能就問，為什么有的房子會賣的這么便宜呢？買到有折扣的房子最重要的一點，就是要找到合適的賣方。他們銷售很破舊的房子，如果他們本身有能力或者資金，就會對房子進行翻修；如果房子太破，或者他們拿不到貸款，就會把房子打折賣掉，賣給投資人。我們這種投資人會用現(xiàn)金買下來，可以討價還價拿到折扣。
另外一種就是大家很熟悉的法拍屋。比如房主不能付得起貸款，銀行就不得不對房屋進行法拍。銀行貸款的凈值會比房屋價值低，而根據(jù)法律拍賣的時候銀行最高要價只能到房主所欠放入錢，這中間就有折扣，這是一種很常見的辦法。
還有其他辦法，比如在宣布破產(chǎn)的時候，法庭會拍賣這個房屋；或者房主去世的時候，要進行財產(chǎn)分割的時候，也需要拍賣這個房屋。還有一些諸如此類的其他特殊情況。
房子除了打折之外，即使沒有折扣，通過加建等二次開發(fā)的手段，可以增值。比如，把一個小房子拆掉，重造一個大房子，就是一個盈利的很好的手段。
4. 怎樣決定賣出房子時的價格？
首先要確立一下這個房子再次賣出的時候能夠賣出多少錢，這個很重要。其次，如何知道再次賣出房子的價格呢？
在美國，經(jīng)紀人通常用mls這個網(wǎng)站。因為美國的民用住宅和商業(yè)住宅的價格判斷方法很不一樣。民用住宅要用comparesing service來確定，就是用你周圍的房子最近一段時間賣出的價格來確定你房子的大致價格范圍。比如，你的房子和另一個房子在面積房型各方面都是類似的，那你們的價格應(yīng)該也是差不多的。這是最重要的一種方法。
如果沒有辦法進入MLS這個網(wǎng)站怎么辦呢？你可以找其他經(jīng)紀人和網(wǎng)站，來進行類似的判斷。最好的方法是自己開車到附近的社區(qū)看看，跟鄰居問問，這邊的房子的具體情況。
想要確定一個合理的好的價格，一定要找到一個好的經(jīng)紀人，同時要親自到現(xiàn)場勘查。
5. 如何估算舊房翻新的費用？
首先第一步要要確認一下你想要做什么，就是所謂的scope work。這個只是靠經(jīng)驗，然后你要看剛才說的comparable service?？茨阒車姆孔佣际鞘裁辞闆r，都是比較新還是比較舊啊。
另外一個就是你自己要決定你要修到什么樣的程度？比你其他所有的房子修的都好嗎？還是你不修得一般就可以，還是什么修一點點就可以？這個沒有什么對錯之分，因為你修越多的話那花的時間越長費用當然也越來越高。你的回報率未必很好。但是你如果不修的話，那么買的人就很少就很難賣。具體怎么做要具體情況具體分析，每個人的情況不一樣，每個房子的情況也不一樣。這個要按個案來分析和做決定了。這是第一步。
第二步就是要算具體怎么做的費用了。房屋翻修大致可以分為這幾種類型：第一種就是做所謂的簡單的、表面上的修理， 就是所謂cosmetic remodel。就是把一部分東西，比如廚房洗手間拔掉，然后原來的位置上的重新?lián)Q上櫥柜之類的東西。這種情況下，你會做得非常快，但是問題是增值的空間可能不一定是最大化的。很多老房子的結(jié)構(gòu)跟現(xiàn)在人們所喜歡的可能會有些不一樣，比如，以前老房子是分成比較小的房間，又有正式的餐廳?，F(xiàn)在大家可能更喜歡所謂的Open concept，就是把房間打開通亮，這樣可以大家可以互相交的多一點。所以說有利有弊吧。
第二種就是要解決這個問題，就是這些結(jié)構(gòu)性的變化。比如說把隔開的小房間的都打開，這樣的話大家覺得這可能比較舒服一些，更容易賣一些。另外，以前的老的老房子可能主臥都比較小，現(xiàn)在有所謂的master suite，就是說你要有一個自己的套房，這也是蠻好的一個套房。而且現(xiàn)在老齡化比較嚴重，很多人都用互聯(lián)網(wǎng)在家辦公，所以樓下有一個辦公室或者臥室也是很重要的事情。這些都會對增加房子的價格很有幫助。
第三，要做room edition，就是要增加你要增加幾個面積。這在高端的市場，尤其是最高端市場的增值空間比較大。因為很簡單，你的零售價的單位價格要比你建筑施工的價格要高。所以中間的差價就是你利潤的一大部分。比如，在爾灣的話，你要建一個新房的話，大概250塊錢每平方英尺，你賣的價格是是450-550，你中間差價是250塊錢，就是你的利潤。
最后一點是時間最長、費用最大、難度也最大的，就是房子重建。這個施工從建筑本身來講不難，實際上的要造新房的話，要比房屋翻修要簡單一些。至少從施工的角度來看是這樣。但是，如果你對建筑施工不了解的話，那就會有些難度。當然了如果你要是能做到的話，這個增值空間應(yīng)該是最大的。這個道理是很明顯的。
一旦確定好你要做什么，是做簡單那種表面上的翻修呢？還是在結(jié)構(gòu)上的變化呢？還是增加房面積？還是新修？做完這樣的定位之后，你就可以找做施工的公司幫你做，然后讓他們給你一個報價。你可以和比三家到家之后，再挑個比較好的公司來做。
說老實話找到靠譜的施工公司是一件并不件容易的事情。尤其是如果你對建筑施工不了解的話，請你這個一定要非常非常的小心。拿到報價之后就可以跟施工方的簽訂合同。然后一定要并且每步都盯緊，就是把預(yù)算案和施工的質(zhì)量每一步都盯住了。這樣的話那盡量不要超過預(yù)算，大部分情況下都超，但是盡量超的要少一些，如果能在預(yù)算的10%之內(nèi)，不超過10%的話，算是非常好了。
經(jīng)常有人問，怎么去體算一些具體的數(shù)字呢？我今天就給大家提供粗魯?shù)母拍?，這個東西每個地方都不一樣。比如拿爾灣作為例子的話，內(nèi)陸的價格就完全不一樣，拉斯維加斯就完全不一樣。所以我們講城縣這個地方，如果你要做簡單的cosmatic model，就是沒有結(jié)構(gòu)性的變化，只是簡單的換東西，價格在60-80美元每平方英尺左右。
如果你要是做全新的新房，建新的房子的話。如果在中端或者是中端偏上，比如爾灣的話，那大概是250塊錢左右每平方英尺。如果你要在新港是，那些所謂豪宅區(qū)左右的話，那就可能350塊錢以上是更高，350那種豪華市場的里還算是剛?cè)腴T的不算太高的，高端市場可能是500 600 或者 1000多。但對我們一般老百姓來說，在爾灣這種城縣，250應(yīng)該是一個比較合理的價位。
我剛才說的價格那是施工本身的費用，不包括設(shè)計費用：建筑師的設(shè)計費用，室內(nèi)設(shè)計師的費用，還有政府收的各種費用，還有庭院等費用，這些都不包括的。所以是要以報價為準，這只是給一個大概的概念讓大家了解一下這個市場。
炒房的話，我知道華人一般不喜歡貸款，喜歡付現(xiàn)金。付現(xiàn)金的話你的carry cost，就是擁有這個房子的費用，持有的成本不會太高。一個是因為你的房地產(chǎn)稅，另外一個那就是你保險，還有其他一些小的費用就不是太明顯了。如果你要是希望提高回報率的話，那你可能想要貸款，通所謂的剛剛。持有經(jīng)濟少一點，這樣就可以回報率。如果是這種情況下的話，貸款的費用就是最大一套，這個一定要抓得住，否則的話會失掉很大一部分的利潤。
貸款的話，因為你要做炒房的話，那下手一定要怪快。因為要有經(jīng)驗，而且真的好的房子的機會是稍縱即逝的。所以貸款的話，銀行貸款一般不太可能。因為它需要至少需要30天45天，這個就比較難一點。貸款有這樣幾種，其中一個是，你可以通過私人貸款。其次你們也可以找朋友進行合資，一人一半等等。有各種各樣的辦法，這是最簡單的幾種辦法吧?？偠灾蛇@個holding cost解決了就行。
7. 如何組織交易的結(jié)構(gòu)？
這也是一個很大的話題。就像我剛才提到的，最重要的一點是要有速度。因為一個好的deal的機會稍縱即逝，一定要抓住。所以最簡單、最直接的比較粗暴的一個手段就是付現(xiàn)金，你要付現(xiàn)金的話你就可能拿到很好的價錢。比如說，我現(xiàn)在沒有任何條件可以直接付現(xiàn)金但是價格要打個折，這樣我覺得大概很多人的就會受不了這個誘惑，因為很多的房子，說是買的結(jié)果都沒有做成。用現(xiàn)金的話，你的匯率就會比較高，所以還要其他的手段。
另外一種呢，就是剛剛提過的，你可以跟人，跟你的合作伙伴，通過集資啊貸款啊，或者是通過合作合資做，都可以的。對賣方來講他不管錢從哪里來，只要是現(xiàn)金他就可以。第三種稍微復(fù)雜了一點，但就關(guān)鍵時刻會起到很大的作用。
還有一種的方法，就是跟賣房講條件。比如說你可以用選擇，如果我現(xiàn)在給你20000塊錢，然后過幾天之后拿到貸款之后，我再過戶。這也是一種方法。
另外一種方法是，你可不可以想出賣的房子好幾個錢干什么呢，他說也不知道怎么處理，這種情況下，我說你是不是想要2%的利息，他感興趣的話就可以。尤其是，老年人的信任。這樣處理事你會發(fā)現(xiàn)其實實際上的壓力對雙方的都比較有利。
8. 如何找到資金？
基本上有兩種，一種是你就像我剛才說過一樣，找你的朋友啊同事啊親屬啊，找他們講。這個呢，在剛開始的時候可能不太容易，因為你沒有經(jīng)驗沒有做過，對吧?？赡懿皇翘菀住５悄憧梢远嘧鲆恍?shù)據(jù)的人，然后找些有經(jīng)驗的人幫你看一下，比如其他有經(jīng)驗的人啊或是投資人，可以給你做一個背書。你甚至拿出自己的資產(chǎn)，也是自己的房子作抵押。比如我剛開始做的時候就是這樣，賺了錢算是你的，虧了錢算是我的。給他們一些更好的一些條件。這樣的話大家會覺得踏實一點。
第二種呢就是跟賣方來講，把賣方當做銀行。這個東西可能一開始的時候不見得會做的好做的長，可能你沒有經(jīng)驗。具體可以慢慢來，我前面已經(jīng)舉過一些例子了，如果把賣方當做銀行的話，你可以有很多的機會?，F(xiàn)在至少腦子里面要有這樣一個概念，賣方也可以作為你的資金來源的。
9. 如何快速轉(zhuǎn)手？
賣房子有各種各樣的方法，比如放到網(wǎng)上賣啊出去買啊，但是最后歸根到底來講還是通過經(jīng)紀人來賣才是最快的，因為他們這個市場是最大的，而且他們是專業(yè)的。因為我自己是專業(yè)的，所以我自己會來買。如果你不是的話，需要找一個專業(yè)的，對flipping 對炒房有經(jīng)驗的，或者比較熟悉的經(jīng)紀人會比較好。另外對于你那個社區(qū)比較了解的經(jīng)紀人也是非常好的。
跟經(jīng)紀人打交道需要注意到，因為你不是一般的房主，你是投資人，所以你的需求可能會有所不同。比如說，對你來說可能賣的越快越好，這樣可以提高回報率，減輕資金壓力。
