澳洲房產(chǎn)貸款買房的還款方式選等額本息和先息后本哪個(gè)好，很多海外買房的客戶都喜歡選先息后本。畢竟在澳洲十分風(fēng)靡的貸款方式就是如此，比起等額本息的還款方式先息后本的還款方式極具風(fēng)險(xiǎn)。

縱觀歐洲房產(chǎn)市場(chǎng)近期走勢(shì)，我們不難發(fā)現(xiàn)。房產(chǎn)泡沫主要集中在美國、加拿大、澳洲、新西蘭等發(fā)達(dá)國家，除去炒房者的積極參與，當(dāng)?shù)卣c金融機(jī)構(gòu)的“默契”也是推動(dòng)原因之一。

在美國兩年內(nèi)連續(xù)三次加息，使美國樓市降溫后，澳洲也有心效仿。

那么先息后本真的省錢？

在澳洲先息后本還貸期(一般為30年)分為兩個(gè)階段。

第一個(gè)階段通常為5年，在這一階段借款人只付貸款利息而不用付本金。

在第二個(gè)階段，借款人需要還本付息。

受到歡迎是因?yàn)樗鼫p輕了借款人的經(jīng)濟(jì)壓力。例如一筆為期25年，利率為5%的30萬元的按揭貸款，還本付息方式的月還款額為1754元。

算下來貸款第一階段，月還款額為1250元。

還有一個(gè)好處利息可以抵稅。借款人第一階段每月所付的利息都可以在應(yīng)納稅收入中扣除，但是若采用還本付息的方式，所付的本金部分要交稅。

但我們以兩筆期限30年，利息為4%，本金40萬元的房貸對(duì)比。一筆為正常的還本付息貸款，一筆為5年后開始還本付息的“只還利息”貸款。在前60個(gè)月(5年)內(nèi)，兩者的利息幾乎沒有差別；還本付息貸款的本金越來越少，

但“只還利息”貸款的本金余額仍為40萬元。

從第60個(gè)月以后，兩種貸款的利息曲線(虛線)開始分道揚(yáng)鑣。那么總共“只還利息”貸款要多還銀行多少利息呢？在整個(gè)還款期內(nèi)，還本付息貸款共付利息約為29萬元，“只還利息”貸款共付利息約為32萬元，即后者要多還9%的利息。

澳洲房產(chǎn)監(jiān)管層面重點(diǎn)嚴(yán)查先息后本即“類型的貸款。

嚴(yán)查原因如下：

先息后本型貸款占房貸比例中的份額增長百分之一百以上，自住房每四筆自住房貸款中，就有一筆是“只還利息”房貸，而投資房貸款中更有三分之二是“只還利息”房貸。力求將此類貸款控制在房貸總量的30%之內(nèi)。

先息后本的風(fēng)險(xiǎn)有到底多大？

MS曾經(jīng)算過當(dāng)“只還利息”房貸的第一階段結(jié)束時(shí)，借款人的月還款額至少要增加30%，更普遍的情況是會(huì)增加50-70%。

當(dāng)還款負(fù)擔(dān)突然加重，借款人往往會(huì)通過另一個(gè)“只還利息”貸款來再融資。與所有使用杠桿投資的情況一樣，借款人的杠桿過高，在房?jī)r(jià)上漲的情況下會(huì)獲得更高的收益，但是如果房?jī)r(jià)下跌，損失也會(huì)更大。

為了多賺9%的利息，銀行讓自己和借款人都承擔(dān)了過高的風(fēng)險(xiǎn)，不值得。

基于以上先息后本實(shí)際還款金額較高、政府嚴(yán)厲打擊和較高的風(fēng)險(xiǎn)，我們并不建議選擇這種方式在澳洲購房，如此看來等額本息比先息后本要好。