前不久，多倫多位于旺市黃金地段的Cosmos Condo住宅發(fā)展項目，被開發(fā)商Liberty Development Corporation以不能取得足夠的融資為由突然取消發(fā)展計劃，向1,100余個加拿大移民買家全額退回訂金。在Condo價格大幅飆升的當下，開發(fā)商此舉雖然合法，卻令買家權益受損。該項目的買家行動委員會日前召開大會，正在籌備一項法律訴訟，希望為受影響的加拿大移民買家盡快爭回樓價升值差額的補償。到底是什么導致了從去年開始不斷有房地產(chǎn)項目夭折？安省是否會出臺相關法規(guī)保護樓花買家定金的升值權益成為了人們關注的焦點。

根據(jù)專門收集建筑市場信息的公司Altus Group的數(shù)據(jù)顯示，在2017年，大多地區(qū)共有17個condo項目因各種原因被取消。而在2016年，這個數(shù)字僅為7個。到底是什么原因?qū)е略絹碓蕉嗟?/span>condo項目夭折？協(xié)平嘉德發(fā)展有限公司（Concord Adex）銷售副總裁Isaac Chan在接受《都市地產(chǎn)》記者訪問時表示，盡管不能代表其他開發(fā)商發(fā)言，但協(xié)平嘉德在行業(yè)內(nèi)看到的是，隨著建筑成本的不斷上漲，每年建設項目的各項開支越來越高。Isaac Chan 稱要讓項目順利進行，如今的開發(fā)商有著很大的壓力。但對于協(xié)平嘉德來說，作為在全國有著強大聲譽的開發(fā)商，我們希望確保協(xié)平嘉德銷售的任何樓盤最終都能夠順利建設。我認為，我們可以傳達這樣一個信息：通過看到市場上不斷有condo項目被取消這種情況，加拿大移民消費者們會知道，他們必須要與強大且資金充足的開發(fā)商和建設者合作。

安省消費廳發(fā)言人Harry Malhi在接受《都市地產(chǎn)》記者訪問時表示，安省政府對不斷有condo取消開發(fā)一事非常關注，并正在對當消費者進行生活中最大的購買支出買房時，如何增加信心而做出相關的計劃。購房是一項重大的財務決策。安省消費廳一直在尋找更好的方式來保護消費者，并已就此采取了多項措施。最近，安省立法通過了進一步保護安省消費者的措施。2015年的保護公寓業(yè)主法案（PCOA，Protecting Condominium Owners Act）標志著16年來，安省公寓法的第一次全面改革。

Malhi指出，保護公寓業(yè)主法案對公寓法案進行了修改，包括修改建立額外保障措施以保護公寓買家和業(yè)主。未來的監(jiān)管發(fā)展，可能會包括關于公寓開發(fā)項目的進一步信息，含有開發(fā)商為完成項目必須滿足（must meet）的一些要求。

此外，Malhi還提出，2017年加拿大加強的安省消費者保護法案（Protection for Ontario Consumers Act）于2017年12月14日獲得了御準（Royal Assent）。該立法將加強對安省新屋保障和保護的信心，確保住宅建設質(zhì)量并全面加強消費者保護。

在有關新房的協(xié)議中指定強制性（mandatory）或禁止性（prohibited）的條款和條件

安省消費廳計劃就這些領域的未來監(jiān)管和發(fā)展進行磋商（consultation）。Malhi建議，condo買家在簽署購買新樓的協(xié)議之前，應考慮與有condo法律經(jīng)驗的律師交談。每個condo買家的權利將取決于每個個案的事實。

購房者損失可循法律追討

同時，安省新屋保險公司（Tarion）也對Cosmos Condo的取消計劃作出回應。Tarion表示了解一些消費者因計劃的取消，損失了定金潛在的經(jīng)濟收益；房屋的增值空間；可能面臨無法在現(xiàn)階段再購買類似的房產(chǎn)；以及產(chǎn)生情緒上的一些影響。有些消費者正在尋求Tarion的保障服務，但Tarion對新屋購買者提供的保障和補救措施，只是確保業(yè)主的定金得到保護，并解決施工方面的相關缺陷，并不能賠償購房者損失的市場機會或任何次要或間接的損失。

Tarion在一份公開的聲明中表示，安省新屋保險公司確實有牌照許可方面的角色可以發(fā)揮作用，并正在審查建筑商的相關行為。如果審查結果是對建筑商進行公開制裁（a public sanction against the builder），比如建議拒絕或撤銷他們的注冊，Tarion會將此信息傳達給公眾。

安省新屋保險公司并沒有法定的權力扭轉(zhuǎn)已取消的建設項目或迫使供應商完成交易。Tarion表示關于定金的利率，是根據(jù)共管公寓法案（Condominium Act）去確定的。共管公寓法案包括了在建設項目取消的情況下，購房者在消費者保護方面的權益。例如，根據(jù)該法案，購買者可以向法院申請一項命令（an order），要求開發(fā)商遵守共管公寓法案規(guī)定的義務，立刻采取一切合理的行動，并要求開發(fā)商支付由于違規(guī)（developer『s non-compliance）而導致的購買者的金錢損失。這也正是Cosmos Condo樓花買家目前在做的事：聯(lián)合起來籌備啟動法律訴訟。

Condo建設面臨什么壓力？

協(xié)平嘉德發(fā)展有限公司（Concord Adex）銷售副總裁Isaac Chan稱，當很多人都在從事相同的活動，再加上如今這是一個強大的房地產(chǎn)市場，建筑商都會陷入勞動力短缺的境況，相關費用必然有所上漲。此外，近年來加幣也在不斷貶值，這也影響了開發(fā)商進口許多東西的成本。從歐洲的電器，到某些基礎的建筑材料，從水泥到窗戶，這些都導致了最終成本的大幅增加。而從財務方面來說，銀行正在變得非常謹慎?，F(xiàn)在不僅是房屋買家貸款難，開發(fā)商也并不容易貸款。銀行在對開發(fā)商的財務狀況方面開始有了更高的要求。 

盡管如此，Isaac Chan表示依然很高興看到銀行從開發(fā)商的銷售和資質(zhì)方面，都提高了行業(yè)標準。我們需要這些高要求來創(chuàng)造良好一個穩(wěn)定和積極的發(fā)展環(huán)境。我們不喜歡行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)混亂的狀況或類似項目被取消的事件，因此我們寧愿銀行在此發(fā)揮一定的管控作用。對于買家來說，我們是經(jīng)得起考核的合格的開發(fā)商。

Isaac Chan并不否認，即使現(xiàn)在協(xié)平嘉德正在完成的房地產(chǎn)項目，有些還面臨著來自開發(fā)費用（development charge）等各方的壓力。不論如何，我們正在逐一完成我們這些年承諾開發(fā)的項目。通過我們的樓盤向消費者展示我們的可靠程度和我們在做的工作。

剛剛取消開發(fā)的Cosmo Condo所在的旺市，在過去每個小戶型的開發(fā)費用為3.8萬元；大戶型為5萬元。而今年按照目前的市政議案，小戶型的開發(fā)費用將會上漲到約4.9萬元，大戶型則接近6.5萬元。Isaac Chan指出，每個不同市政區(qū)域的開發(fā)費用（Development charge）年復一年的上漲也是condo開發(fā)成本增加的一個重要因素。開發(fā)費用并不是在小幅增長，其中一些城市的開發(fā)費用的增加幅度為50％什至100％。這就是為什么開發(fā)樓盤涉及到發(fā)展商精細和詳盡的規(guī)劃。有些時候有人看到一些樓盤項目價格相對便宜，并一天就售罄。大家要想到，一筆交易如果便宜到難以置信，就要有所警覺。如果最后他們不能成功交樓，對任何一方都沒有好處。

發(fā)展商如何消化壓力？

提及如何解決在開發(fā)過程中遇到的各種壓力，Isaac Chan坦言這的確非常不易。許多樓盤是我們?nèi)?、四年前賣掉（sold）的樓，現(xiàn)在正在施工建設。所以我認為，需要大量周密的計劃和豐富的經(jīng)驗才能讓房地產(chǎn)開發(fā)商擁有良好的控制成本的水平。對于協(xié)平嘉德，我們還需要數(shù)量上的優(yōu)勢。一個項目上的盈虧，還有其他項目可以平衡。我認為這是購房者應該與強大和有聲望的建筑商合作的一個重要原因。

對于有這么種說法，近期有因Cosmos  Condo取消開發(fā)而受損的樓花買家提出，政府至少應該控制或禁止發(fā)展商在取消計劃后，又賣出樓盤，在原址推出新的開發(fā)計劃、賺取更多利潤。Isaac Chan對此表示，每個開發(fā)商都有自己需要履行的義務。而取消計劃后再賣掉的情況（auction），可能有些開發(fā)商在規(guī)劃和發(fā)展中的確會這樣做。但他相信這是開發(fā)商不得已的選擇。我不能評論其他建筑商如何起草他們的合同，或者他們?nèi)绾芜\作去緩解目前的境遇。至少從我看到的情況來看，任何建筑商都不想取消任何項目，因為它嚴重地影響了聲譽。取消地產(chǎn)項目，開發(fā)商往往面臨著嚴重的后果。我很理解Cosmos的境遇，取消項目對他們將來的發(fā)展和日后新項目的推廣會產(chǎn)生不可估量的影響。對于協(xié)平嘉德而言，任何時候都不希望處于需要取消項目并重新再開啟項目的位置。

Isaac Chan強調(diào)，目前取消樓盤發(fā)展項目的比例在整個行業(yè)里還是非常小的。當事件發(fā)生時，人們會關注新聞并互相談論。但實際上，目前協(xié)平嘉德看到的是，市場對我們的產(chǎn)品和項目有極大的胃口和需求。我們不止要賣樓，也還在創(chuàng)造和重新思考人們未來的生活方式，希望引入常獨特的概念。比如我們最近推出的位于市中心的Central樓盤就將工作、生活和高科技結合在一起。我們開盤的時候從早上六點半到晚上關門都一直有很多人前來。因此我認為，不會因為一個樓盤的取消就讓市場上所有的買家喪失了對condo的信心。加拿大移民會從這些事件中學習到經(jīng)驗，更為謹慎地選擇他們要合作的開發(fā)商。