就在北京時(shí)間9月27日凌晨2點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息，加25個(gè)基點(diǎn)，聯(lián)邦基金利率也隨之上調(diào)至2%—2.25%。移民論壇了解到，這一次受原油價(jià)格高漲，通脹走高的影響，聯(lián)儲(chǔ)高官預(yù)計(jì)2018年將加息4次，2019年加息3次，2020年加息2次。

一、加息能否控制美國房價(jià)上漲

加息對(duì)房價(jià)最直接的影響就是貸款利率上漲，增加買房成本。

假設(shè)在美國貸款30萬美元用來購置房產(chǎn)，房貸加息幅度為0.25個(gè)百分點(diǎn)，那意味著每個(gè)月需額外支付的還款額將約為44美元。

Zillow高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Aaron Terrazas分析認(rèn)為，提高短期利率符合市場預(yù)期。

2018年，想買房的人意識(shí)到，抵押貸款利率驟然攀升，幾年前的低谷已經(jīng)蕩然無存。

大多數(shù)買家目前能夠較大程度地承受由上漲利率帶來的每月的成本，但在某個(gè)時(shí)刻，高房價(jià)和高利率將會(huì)開始限制一些購房者的消費(fèi)能力。

抵押貸款利率的變動(dòng)必將大幅度影響購房者的預(yù)算，同時(shí)不斷下降的支付能力也可能會(huì)使購房者置業(yè)預(yù)算減少。

Aaron Terrazas認(rèn)為，在房價(jià)最貴的市場，例如加利福尼亞，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)最容易受到上述因素的影響。

不過，即使房貸的升高會(huì)導(dǎo)致一小部分人推遲購房，但市場機(jī)制也會(huì)在一定程度下自我調(diào)節(jié)。

同時(shí)，因?yàn)榧酉⒁徊糠衷诤Ｍ馔顿Y的美元必定會(huì)回流美國本土以尋求更穩(wěn)定的投資收益。使在美國投資成為尋求資產(chǎn)保值甚至升值的好方法。

歷史上的數(shù)據(jù)也佐證了這種說法，美聯(lián)儲(chǔ)曾在2004-2006接連將聯(lián)邦基金利率從1%上調(diào)至5.25%，此時(shí)的美國房價(jià)是上漲最快的，當(dāng)期舊金山/洛杉磯/紐約等熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅達(dá)五至八成。

而從過去40多年的歷史來看，房價(jià)的每一輪峰值都遠(yuǎn)超上一輪，且除次貸危機(jī)外，每一輪房價(jià)的調(diào)整幅度都十分有限。

二、歷史上的加息后果是什么

在過去三十年里，美聯(lián)儲(chǔ)總共啟動(dòng)了四次加息周期。

時(shí)間長度來看，前幾輪加息周期時(shí)長由11個(gè)月至2年不等，加息一旦啟動(dòng)一般不低于1年。

1988年3月至1989年5月美聯(lián)儲(chǔ)加息，美元迅速回流，國際資本開始在日本市場獲利撤離。

1990年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)全面崩潰，日本21 家主要銀行宣告破產(chǎn)，產(chǎn)生1100 億美元的壞賬。

1994年2月至1995年2月美聯(lián)儲(chǔ)加息（基準(zhǔn)利率從3.25%上調(diào)至6%）的背景除了通脹因素，更主要的是需要降低美國負(fù)債成本和維護(hù)美元信用。

這一次加息讓美國國內(nèi)通脹得到控制，債券的收益率隨之大幅回落。大筆資金也因此流向亞洲新興市場，直到1997年亞洲金融危機(jī)這種情況才戛然而止。

1999年6月至2000年5月的美聯(lián)儲(chǔ)加息（基準(zhǔn)利率從4.75%上調(diào)至6.5%），刺破了互聯(lián)網(wǎng)高科技領(lǐng)銜的海市蜃樓。以至直到2015年，那思達(dá)克指數(shù)才超越了2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫時(shí)的記錄。2004年6月至2006年7月美聯(lián)儲(chǔ)的加息（基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至5.25%），間接造成了2008年金融危機(jī)的大海嘯。

回顧美聯(lián)儲(chǔ)過去四次加息，第一次沖擊的是日本房地產(chǎn)，第二次是全球貨幣體系和黃金，第三次是納斯達(dá)克互聯(lián)網(wǎng)泡沫，第四次是美國次貸（房地產(chǎn)）。

然而今年早些時(shí)候，移民論壇發(fā)現(xiàn)美國已經(jīng)上調(diào)了房屋抵押貸款利率，這無疑增加了沒有選擇固定貸款利率的賣家們的還款壓力，拉長了今年美國的房屋銷售周期，但也更有利于定價(jià)權(quán)的買方市場。